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开发商越想拿地越沉默
 网友评论  [进入论坛]  时间:2006-03-30  作者:  来源:城市规划网

来源:中国经济时报  

    近期,有关北京市土地放量的消息不绝于耳。根据市国土资源局的数据显示,4月份将有25块土地入市交易,而且大多都是居住用地。这对于视地为命根子的开发商来说,应该是个非常令人兴奋的消息。

    但记者采访发现,大多数开发商却显得很沉默。“现在的土地放量只不过是刚刚开局,很多地的位置都很偏,适合较小的开发商。我们等的是早已心仪的几块黄金地块”一位开发商表示,越是这种时候越要冷静,拿地就像一场没有硝烟的战争。

    激战前地产商三缄其口

    拿地越来越难、地价越来越高、竞争越来越激烈是众多房地产开发商正在面对的一道难题。于是,在去年年底,本该收获战果忙着数钱的开发商一再叫嚷:要拿地。去年年底叫嚷,今年年初叫嚷,已经叫了好几个月的拿地呼声最近却突然消沉了。即便是市土地储备中心一下子推出了二十多块土地入市也没让开发商兴奋起来,最多也只是在记者的追问中淡淡地说几句。相反,倒是媒体的报道此起彼伏。

    如此反常的举动到底为何﹖中国经济时报记者的一份采访提纲引出了答案。面对近期土地供应放量的情况,本报记者传了一份有关土地市场的采访提纲给京城一位非常想拿地的知名地产商,希望就拿地的话题采访该地产商。但最终,该地产商告诉记者:现在是敏感时期,为了能顺利拿到地,至少目前不想发表任何有关土地的观点。

    后来,与该地产商相熟的一位业内人士向记者透露,由于此前该地产商拿地时多生变数,经别人点拨认为是“发言”过多。所以,此次汲取教训拿地之前保持沉默。随后,记者又联系了另外两位开发商,但一听到与土地有关,这两位开发商均表示暂不方便表态,过了这一段再说。

    “对于手里没地的开发商来说,拿地是头等大事,如果此时在媒体频频亮相,一怕不小心泄露商业机密,同时也怕言语不周会惹来不必要的麻烦。”一位再三要求记者不透露姓名的开发商表示,把风险降到最低,拿地成功的几率才会增加。

    一些开发商闭口不谈土地是怕有风险,而另一些开发商则是因为还没等到想要的地块。据了解,4月份将要入市的25块土地中,除了温泉镇地块、成寿寺、幸福大街等地块的地理位置相对较好外,其他地块多在远郊区县,对一些中小开发商应该是不错的选择。但对于大的开发商来说,大家真正等待的是即将进入市场的广渠门36号北京吉普厂地块。在25宗土地4月上市交易消息公布不久,又有消息透露出来:北京市国土部门近期还计划安排二三十块土地上市交易。一些企业经过了解后发现,引人瞩目的广渠门地块就在其中。

    广渠路36号地早已吊起了多家开发商的胃口。该块土地是所有正在交易和即将上市的地块中规划建设用地面积最大的一块,达41.5万平方米,规划建筑面积超过90万平方米,规划用途为居住和商业,交易时的开发程度为七通一平。据北京市国土局工作人员介绍,目前,该地块的所有政府审批文件已经齐备。土地收购价格18亿元,将在政府加价后形成底价再上市交易。

    目前,从基金管理公司传出的消息显示,一些公司正在积极筹备资金。显然,北京为数不多的几个黄金地块,都已成为众多地产公司土地储备争夺战的绝对热点。

    土地竞拍:饿狼之中还有老虎

    房地产开发企业要想立足于长远发展,就需要大量的土地储备。明天地产运营总监陈云峰此前在一个房地产论坛上坦言明天地产公司想要拿地的迫切心情:他现在每天急得眼珠子发蓝,老板给的压力很大,因为发展的重心得去找地。

    很多开发商都说,项目卖得越好,开发商越着急,卖完了就没有。现在,手里有地的开发商心里是踏实的,而没有地的开发商不仅心慌,最重要的是有钱也不一定能拿到合适的地。

    记者采访了解到,开发商拿地主要有两个渠道,一个是参与土地储备中心的招拍挂进行竞价摘牌。但是,由于每块地的背后都有不一样的故事,等到最后进行招拍挂时的价格已经相对比较高,再加上多次加价后价格更高,很多企业考虑到成本投入过高,所以最后都选择了放弃。据了解,几年前顺驰高价拿“顺弛领海”的地块时,很多开发商当时都说顺驰疯了。但现在,也有很多人回头说顺驰没疯,只是地价突破了很多人的心理防线。

    开发商拿地的另一个渠道就是参与一级开发。很多开发商介入一级开发后,抬高成本,这样自己在二级市场摘牌的可能性就会加大。“现在有一些开发商拿地的主渠道就是一级开发,在与一些企业老总沟通时,大家无一例外谈的都是一级开发的地块。”一位专门负责拿地的开发商老总认为,一级开发的土地并不真正属于参与开发的企业,最多是有一半的可能性。因为只有在招拍挂中最终摘牌,与政府签订了出让合同,地块才真正属于开发企业。

    而土地市场实行招拍挂以来,一个很显然的规律就是:好的地块绝对轮不着小开发商,只有资金实力强大、规模宏大的企业才有可能在这场竞争中一搏高低。“好的地块招拍挂时,一帮饿狼在门口等,其中还有个别的老虎。”陈云峰这样形容目前的招拍挂现状。

    据了解,北京有三千家房地产公司,而目前在售的项目只有一千多个,这说明只有三分之一的企业有项目,剩下的公司不是在倒腾土地就是在一边呆着,拿地的竞争激烈可想而知。

    招标机制挤掉“曲线拿地”水分

    为了拿地,有越来越多的企业愿意参与到一级土地开发中来。用任志强的话说“‘曲线拿地’是上有政策、下有对策的无奈之举”。从一级市场获地,通过对该地段前期的了解、开发进而得到二级市场开发权,这无疑成为开发商在市场上继续生存下去的一条途径。

    伟业顾问公司总经理林洁表示:“由于目前一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高,房地产企业纷纷进入一级土地开发市场。”据不完全了解,北京目前有80%的知名房地产企业都在参与土地一级开发,而且动辄就是百万平方米的大块土地。

    但是,开发商这种“曲线拿地”的无奈途径有可能会被堵上。前不久,北京市国土资源局表示,土地一级开发权将通过招投标方式确定开发企业,并且引入财政收入补贴到土地储备资金中。据了解,招标细则将于近期出台。有业内人士认为,这一规定将使一级土地开发市场更加规范,而众多开发商希望的“曲线拿地”方法也有可能面临“退位”。

    “土地一级开发过程中引入招标机制,表明政府希望加大主动储备土地的力度。在此之前,土地储备在一定程度上是被动的,基本都是企业自己找土地找信息,然后和土地储备中心合作。而此次政策的出台,显然是政府为加大主动储备土地的力度而迈出了重要的一步。”一家正在从事一级土地开发的开发商代表毛炳辉告诉记者,政府用财政补贴来推动土地储备的力度,是非常积极的尝试。显然,招标机制能在一定程度上挤掉“曲线拿地”的水分,而政府的财政补贴,将使这一水分被挤掉的可能变得更加现实。

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