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国际地产大会讲坛:宜居概念的探讨
 网友评论  [进入论坛]  时间:2006-06-07  作者:  来源:城市规划网

  我们整个项目,其中对宜居的地方,主要由各个城市居民来回答这个问题。所以这是我们在初步提名二十个城市中间,对253个成年居民采用随机抽样的方式进行的调查。其中对于行业这个奖项,我们有100家房地产公司对同行互推形成的结果。在同行互推的时候,我们不允许推荐的机构提名自己,可以提名其他的机构。最具投资价值的房地产机构是由金融机构包括银行、投资银行和基金以及相关的其他金融行业的机构,30家金融机构高级管理人员做出的投票。

  事实上房地产企业的专业人士,同时也产生了对于我们最适宜房地产投资的城市评价。在整个过程当中我们使用了网民投票,包括在最后决选的时候,我们通过前面的方法产生前五名,决选的时候由网民继续投票。网民在我们最终奖项当中所占的权重是20%。

  作为一个奖项的形成,主要包括三个程序,第一形成相关的指标体系。比如说宜居,宜居应该包括什么。我们系统的形成了一个城市宜居指数,基本上有四大指标,70多个世界指标构成的指标体系,反映了普通居民在评价一个城市是不是适合他居住的,几乎方方面面的要求。所以这样一个指标体系,不仅有这样的指标,同时不同的指标在最终贡献宜居城市结果的时候权重还不一样,所以有一个权重和指标体系共同构成的指数。

  在这个基础上,评价房地产机构和最适宜居住的城市有一个指标,转化为一个问卷,是我们进行调查的时候用的测量工具。问题回来以后我们进行分析,形成初步结果放到网络上,由网民继续投票。最终的结果是结合了我们初步调查结果作为80%的权重和网民投票拥有20%的权重获得最终的结果。

  刚才我们提供的这些奖项结果,大家可以看到不接受获奖者或者参加企业本身因素。刚才获奖的企业,大部分本身没有作为我们访问对象,也就是说这些侯选企业并没有参与投票,进一步加强了我们这个结果的中立性、客观性和可信性。

  在最近大家看到国六条的时候,我们非常关心国六条对于市场本身的影响,正如股市或者其他的市场一样,我们一向非常关注政策信息及其对市场形成的影响。事实上这种影响模式本身不是健康的。因为它意味着具有相当强的投机因素,尽管这个投机因素可能是来自于政策投机因素。我们在最初的金瓯奖所关注的地产机构的奖项中,更重要的是看这个企业本身在经营管理上的特点,经营管理的模式,以及经营管理的能力对于市场的要求,以及包括政策在内的市场环境因素变化的时候,它所具备的响应能力和管理能力。也就是说,相对来说我们重视一个地产机构可持续发展的表现。

  所以当我们把四个奖项,最佳公司治理偏重于内部,最佳企业公民偏重于社会影响,最具企业产业创新偏重于前瞻性,最具投资价值偏重于在获得金融资源这个方面的表现。从这四个关键因素来衡量我们这些企业所得到的相关方面的认同程度。为什么我们使用同业的推荐方式?我们知道可能对于一个行业具体的产业操作方式,普通工作,甚至一般的媒体了解都非常有限,而相对而言同业机构了解机构就高的多。在这里可以看到,四个方面万科都是得分第一的,如果再看结果的话,万科在四个奖项上面所获得的认可度是远远高于第二名的。也就是说在第一名和第二名之间有一个很大的梯度,而在第二名和后面几名之间的台阶是不明显的。在这个意义上来说,万科的确是为整个行业的发展树立了很好的标杆。不过除了他们之外,我们也意识到,在行业中间其他的一些机构的确有相当不错的表现。每个方面都有具体的衡量指标。比如说最佳公司治理,我们包括了管理机制、市场竞争力、人力资源管理、领导能力、企业文化建设和财务能力。每个方面,其实有些企业在单个方面表现的会比较好,比如领导能力方面,万通在这方面表现是相对比较高的,综合来说,万达在万科以外的企业间得分相对较高。同样最佳企业公民,我们也有若干个指标。在这些指标中间,如果我们看在这个方面,不同的企业争议或者表现,在不同指标上排在第二名的其实基本上没有相同的。其实在第二到第五名之间的距离相差不是很大,各自表现有自己的特色。如果从总体平均水平来说,栖霞的分略高于其他产业。

  在最具产业创新企业指标方面,从万科综合表现方面来说得分是较高的,除了这个之外其他的一些企业,包括万通、万达这些企业也有自己相当的表现。从综合水平来说,万科之外,SOHO平均得分略高于其他的企业。SOHO本身包括领导人在新鲜事物方面表现的高接收度和高探索能力得到网民的特别请来,因此在网分的加权方面占了特别的便宜。

  第四个方面是最具投资价值的企业中间,万科几乎被大家普遍认同,在第二行列当中金地和招商差距非常小。最终结果招商以细微的优势胜出。

  这是我们从机构中间的表现得到的认识。从总体来说我们希望这个奖项能够传递一个信息,对于房地产行业机会的把握以及对未来的机会的把握,包括对现有的市场环境的应付和应变能力,很重要的不仅指你在跟政策博弈时候的表现,很重要的是这个企业管理的内容。因为如果我们从所有行业对比来说,房地产行业相对而言投机性,政策博弈能力是比较强的,但是在规范管理以及系统化、统一系统管理方面实际上是相对较弱的行业。这也是我们本届金瓯奖所要传递的信息,不鼓励简单的投机性和政策博弈的模式,很重要的是鼓励扎实的在管理和经营上面的扎实表现。

  除了企业的得奖之外,我们有两个非常重要的奖跟城市相关。其中最核心的一个奖项是宜居城市。我们考虑的宜居城市指标的形成,在很大部分上是在去年和前年,通过对普通居民的多轮研究形成的指标体系。也就是说宜居不是开发商眼中的宜居,也不是投资者眼中的宜居,而是居民眼中的宜居。宜居基本上包括三大部分,第一部分是个人居住条件,第二部分是社区空间,第三部分是城市公共空间。如果我们从这三者所包括的权重来说的话,我们大概可以看到的是个人居住空间所影响到的居民感受是最为突出的。也就是说,有没有房子住,有没有较好的房子住,对觉得一个城市是不是宜居影响最为突出,其次是公共环境。第三个是社区空间,如果我们把它跟以往比较,社区空间的重要性是在不断的上升的。其实城市宜居指数去年就开始做了,如果把去年得分和今年总得分做一个比较的话,去年宜居指数总得分64.4,今年得分是61.4,也就是说城市宜居总水平略有下降。

  在这个里面,如果我们归纳一下,在所有这些指标中间,哪些方面表现的比较好,哪些方面表现比较差,表现最为突出和良好的部分,主要集中在出行条件的改善,就是道路交通状况的改变。城市中间的工作机会,然后城市中间的商业餐饮服务的便利性,这是城市中间表现极为突出的部分,基本上集中在公共空间。表现不良的地方,较为集中在社区空间。包括像业主委员会的管理,包括社区的设施,包括居住的密度,包括社区绿化等等。相对而言,城市纵观因素是在目前影响到城市宜居程度最为不足的因素。如果我们把较宜居城市和较不宜居城市对比的话,我们发现两个因素是导致两个城市之间有差别的。第一个就是普通居民获得的居住空间的条件,相对而言排名较高的城市都是在解决这方面比较好的。第二个大的方面就是社区空间,在社区空间包括服务,设备配置这方面,无论是目前宜居城市和不宜居城市,相对较低和较高的城市,他们的社区空间总体水平都不高,但是较宜居的城市得分相对于得分较低的城市,在宜居的空间表现方面较好。

  如果我们再看一些城市研究当中发现,城市社区空间的部分,无论对于城市发展,无论是对开发商,还是给予的重视程度是不够的,而且目前居民社区房子纠纷的很大一部分,实际上是集中在社区纠纷。实际上政府对于社区空间建设的重视程度,虽然有相当的重视,但是更夺得是用传统的旧的方式重视社区建设,而对于在新的条件下,如何重视社区建设,以及用新的方法这个方面,其实没有很好的探索。

  我们还可以看到,在同一个城市中间,宜居程度是有差别的,城市总水平有高有低。每个城市中间,我们都发现收入较高和住宅条件较好的,相对富裕的这个阶层,宜居程度较高。而收入相对较低的宜居程度较低,普遍已经形成了所谓的同城差异,意味着有较大房产的包括集中居住的这些人比较满意,而另外一些群体比较不满意。或者我们说由住房条件而引起的社会阶层的生活感受差异已经形成了。一定程度上来说,我们受的阶层差异,房子已经形成了一个很重要的符号性标志。

  城市规划总的来说还是不错的,但是城市规划中间,比较受到购并的,公共娱乐设施的收费,包括公园、博物馆等等,交通畅行程度,包括社区餐饮方面,这些方面应该是比较突出的,让居民觉得不够满意的。另外一个,城市的污染情况是在整个城市公共空间当中被突出提出来。其中除了我们传统比较熟悉的,像污水、噪音之外,光污染是一个非常突出的,在这个方面满意度最低,相反来说,大家对它的建议是最大的。这个污染的形式在过去重视程度较低,可能现在很多城市继续照很多大玻璃的方向发展,事实上光污染依然成为在生态环境因素中间居民觉得非常突出的感到不满意的因素了。

  另外很多城市中间,人文形象也影响到公众,觉得是不是适宜居住在这个城市中间的一个因素。还有一个因素就是城市包容性的差异,那些得分较高的城市有个特点,无论三亚、成都、深圳,就是本地人和外地人之间的居住包容性相对较强。另外一些城市,比如上海、北京、大连,外地人和本地人之间感受到的包容性的程度相对较低。

  还有一个因素,特别值得引起我们重视的,就是社会治安安全感的降幅较大。这个因素不仅仅在我们本次研究中间显示,在我们做的中国居民生活质量水平中也发现,过去两年中间无论城市还是农村,公共安全感都出现了较大的降幅。如果一个普通居民在所有因素中间感受什么因素真正让他觉得一个城市不适合居住,公共安全感因素是个非常重要的。以广州为例,广州在其他方面,经济因素其他方面都是很不错的,包括市政改善,但是影响广州成为一个宜居城市非常突出的因素就是社会治安的恶化。

  还有一点我们要特别知道,宜居跟有没有工作机会,有没有投资机会也有密切的关系。这两者之间有相当一部分的居民是把它等同的。有相当一部分城市,比如广州并不会被认为是宜居城市,有就业机会事实上是宜住很重要的条件,但是事宜上还不是居住条件本身。因为工作机会是提供了较好的条件,从而为你创造购买自己空间的条件。在评论宜居的时候,本城居民给予的苛刻程度,要比外地人评价一个城市还要高。

  在前面我们看到的表是宜居城市,第一位宁波,第二位厦门,第三位成都,第四位苏州,我们看房价水平最高的,第一位是温州平均房价最高,下面是上海、杭州、北京等等,这个在宜居中间基本上不在前面。房地产交易量这个角度来说,大部分的城市在宜居里也不在房地产交易量最大的城市中间。如果我们把开发商认为最具有开发价值的城市和宜居城市做对比的时候就看到一个有趣的反差,相比较居民认为宜居的城市是在开发商相对感觉到投资价值较低的,而开发商觉得投资价值相对较高的城市,而在宜居排行中间较低的。这也是为什么很多城市,我们全国有18个城市提出了把建设宜居城市为目标,这些城市中间不乏被开发商认为投资价值很高的城市,但是没有一个被消费者认为是前五位的。

  当我们今天看国六条的时候,我们指望政策本身能够为未来我们解决更多居民希望有价廉物美的房子,提供一些机会和政策保障。事实上我们这个奖项要传递的是另外一个信息,也就是说除了政策的合理条件以外,未来我们真正的老百姓能够住得起房子有一个非常重要的,是取决于房地产行业的产业进步。如果今天能够走向更为工业化的生产能力,能够快速低成本、高品质、标准化的建设能力,就是万科以及其它企业已经提到的工业化发展模式,在合理的政策条件下才可能会形成在较短的时间内为较多的用户生产较大量的产品。这实际上也是在一个市场上面,能够降低房价,能够增加供应量的很重要的条件。事实上在目前初步具备这样形态的是万科,万科不仅仅是表面上看到的方面获得认同,很重要的是在产业方面是走在前面的。万科总裁主席冯仑提出的学习万科好榜样,我们认为万科所代表的方向,这个方向能够真正形成规模和形成一个产业的现实,那么今天我们大家所期望的房地产供需之间的矛盾,才能在产业供应模式上面得到一个很好的答案。

  第二个方面,我们不管今天讨论的是什么,真正最大的权重取决于公众认为房地产这个行业是不是好,取决于较大部分的居民,也就是说收入不是很宽裕的人买房子的居民能够买上房子,以及自己较为满意的房子。站在这个角度来说,我们今天房地产行业使用的方法,和购房居民是不太一致的。比如一些房地产开发商经常用多少户已经拥有了自己的房子,今天房子主力购买群体不是指户,是从户里出来的年轻人的个体。包括今天年轻的群体,他们这些人已经形成了新的生活方式,但是购买能力相对有限。所以当我们今天关注这样一个群体的时候,你发现这个群体一方面既关注于宜居性,同时也关注宜资性。在这方面来说,我们今天房地产的机构,包括一个城市的服务,用什么样的服务模式,包括社区什么样的服务模式,为什么现在公众服务社区模式已经不行了,那个方式也许是五十年代,六十年代,七十年代是可行的,但是今天更多的是新社区,新居民,新家庭,新理念,你的旧模式就不能相应配套。这是我觉得在整个房地产业主阶层发生变化的时候,相应的对于我们的服务模式包括公共服务模式提出的挑战。

  最后一点,居民心目中的宜居不同于房地产开发商的宜居。房地产开发商目前主要还是为整个社会中间最高的25%-30%的居民提供商品房的群体。而且相当一部分是为投资炒家提供房子的这样一种服务对象。而今天我们在一个城市中间,如果我们考虑一个城市中的市民的宜居性,大部分的声音是有下面的60%、70%、80%发出来的。因此房地产开发商所说的宜居社区,是指收入较高居民的生活不断改善的宜居,对于普通居民来说,他们所希望的宜居是指满足我的基本住房需求的,以及使得我的基本的生活目标,生活质量得到保障的宜居。我也是站在这个角度来说,为什么国六条的出台,想保证的东西和朝向的方向实际上是保证或者说支持普通居民的实现宜居愿望,这也是为什么有些房地产商感到不舒服,我觉得很大程度来说也跟这两者之间有这样一个差距有关。 这是我给大家的一个简要陈述,谢谢大家。

(2006年6月5日 零点调查和前进策略董事长袁岳在2006上海国际地产大会 金瓯奖颁奖典礼上的演讲 题目为编者起)

来源:网易

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