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新政引发业内争论:是抛给建筑设计的炼金石
 网友评论  [进入论坛]  时间:2006-06-12  作者:  来源:城市规划网

    九部委新政旨在减少市面上偏多大户型的一些规定,一出台就引起诸多争论,有人说,这是--
抛给建筑设计的炼金石。

    可能面临的难题

    任何一个项目的出炉都应经过合理的市场调研与分析,如果因硬性指标的规定而做出不是市场所需要的产品或者不是市场所需数量的产品,会不会引发更高的空置率呢?"面对记者的提问,庞博国际执行董事刘东表示了自己的担心。

    而且对于那些分期开发的项目,这个难题更为明显。以前如果开发的是大户型、低密度住宅,在新的审批、规划条件下,后续项目的户型设计等要做很大调整,很可能出现前期是别墅,后期变成板楼的状况。"不仅开发商犯难,原来的业主也不干,因为小区的整体品质难以保证。"刘东说,"原来250户的,现在却得变成4000户。对未来的土地以及项目供应加以约束是可以理解的,但就目前的情况看,实际上已开盘的项目最无辜。"

    "你注意了么,这两天北京户外广告的价格跌得很厉害。很多项目的推广期都延后了,开发商们大都处在缄默状态。"刘东说。

    控制户型未必能控制房价

    其实,面对新政,开发商可能有的对策也很多。北京银信兴业房地产开发有限公司副总经理吴昀指出,一些开发商可能采取分户的做法,即做两套房子,一大一下,中间不做承重墙,或者干脆就挨着做两个50平方米的小户型,加在一起就超过了90平方米。他说:"其实开发商也不愿这样,这也是要花成本的。但是以90平方米的标准做三室的,确实很难做,顶多是个大两居,厅还很小,这样的标准对于我们这个年纪的人来说是不够的,家里如果来了客人或者来了老人就没法住。"

    而且控制户型的做法未必能控制房价。吴昀指出,现在房价涨得更多的恰恰是小户型,因为面积下,可能总价不显眼,实际上单价涨得飞快,而且因为方便转手、出租,还很有市场;反倒是大户型、低密度的房子轻易不敢涨价。""小户型虽然有它的消费群体,但毕竟不是终极户型,只适应一部分年轻人群。况且政府调控的本意是让低收入者也能买到房,但如果小户型的单价过高,消费者还是买不起。"他说。

    提高建筑物使用质量更关键

    中国建筑技术集团公司顾问总建筑师赵仲毅认为,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上的规定,是针对当前房地产开发而言的,有一定道理。因为一般人住房,如单身职工、新婚夫妇、退休老人……根本不需要那么大的面积,而且要求70%在90平方米以下,不等于所有的房子都在90平方米以下。当然,可能由此引出不同的户型,市场价格定位不同,大户型的房子价格上涨也未可知,但终究该由市场来决定。其实开发商自己也会根据市场调研调整户型安排,毕竟开发商也不希望做出的房子户型太大而不符合市场需要,并因此卖不出去。

    与此同时,他建议,在政策的实施细则或者补充文件中,可规定一个上下的幅度,例如,不一定是绝对的70%,结合不同的实际情况,68%是否也可以呢?或者根据设计使用要求,规定总建筑面积10万平方米以下的小区要达到何种标准,超过10平方米的小区可能是另一个标准。

    "总之,规定可以定得再细一些,"赵仲毅说,"现在光有户型比例,但是没规定总的开发量。而且不同规模、不同地域、不同类型的房子设计使用的要求也不一样。10层以上的高层楼结合其他的一些设计使用要求来看,其公摊面积较大,实际使用面积只能达到建筑面积的80%左右,也就是说90平方米的子里有20%左右都给了电梯、楼房、水房、设备房、外墙体厚度等。或者这样来看,如果是6层以下的房子,90平米够做2室2厅,那么,高层的楼房最多是2室1厅。"这样就有了明显差别,如果没有其他配套政策而实行"一刀切",难免会有争议,也给设计使用带来难度。

    对此,赵仲毅建议,可适当提高室内空间以补救。例如,可在现有楼房层高的前提下适当提高层高,以利于考虑使用地板采暖,改善室内使用质量。"缩小面积不等于降低建筑物的使用质量。"他说"现在的关键是心态要摆正,提高建筑物的使用质量可从多方面着手。"

    留给设计师发挥余地

    另一位不愿透露姓名的设计师则表示,这两年做过的建筑面积在90平方米以下的房子确实很少,两居室再加上公摊面积往往就超过了90平方米。新规定出台,留给设计师一定的发挥余地,需要转变观念,开动脑筋,好好地想一下,怎样让户型变小的同时,还能好用,换言之,就是要保证住户对房子功能分区以及生活质量的要求。她说:"现在人们都讲求大客厅,一栋房子中,客厅往往要占到20-30平方米。这样一来,人的活动空间大了,视觉感官好了,但利用度实际不高,因为客厅并不能做储藏,这里面就有文章。以前客厅小于20平方米的时候,大家也能住得很好,也许到了转变观念的时候了。

来源:新华网

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