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“大限”前公示住宅规划 地方细则喜忧参半
 网友评论  [进入论坛]  时间:2006-10-21  作者:  来源:城市规划网

    国务院九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过,大多数城市按时出台了落实“国六条”的地方细则。在保障性住房建设方面,一些地方拿出了指标性方案,但也有不少地方细则避实就虚多,定量细化少;表态性的模糊条文多,操作性的具体方案少。
这意味着房地产行业的调控与纠偏仍任重道远。

    保障性住房建设“破冰”

    今年5月28日,建设部等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国六条配套细则”),要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”。许多城市政府赶在此时间“大限”节点之前,出台了地方细则。审视其内容,其“亮色”在于保障性住房的规划终于在若干城市“破冰”。

    深圳市在其“十五条”细则中明确规定,每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。有业内人士测算,如果按深圳年土地收益的最高纪录100亿元来计算,今后深圳每年将有10亿元左右的公共资金投向公共租赁住房(含廉租住房)建设。

    浙江省政府具体规定,各市政府每年要将土地出让净收益的5%以上用于廉租住房保障。浙江省政府同时明令:没有列入计划或拆迁安置房源未落实和补偿措施不到位的项目,一律不得拆迁,以减少被动性住房需求的过快增长。

    上海也终于意识到相对于1700多万常住人口的城市规模而言,能享受廉租住房政策的家庭只有1.8万户,实在偏少。在未来5年住房建设规划中,上海将扩大住房保障政策覆盖面,使能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭达到10万户左右。同时,政府还将引导开发商建设用于租赁的商品住房。

    但地方细则中仍有堪忧的一面。在“国六条配套细则”中,有两点备受关注,一是新建住房结构比例如何落实,即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上,是放到一个地区的建设总量中去实施,还是在每个具体项目中落实?二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目,怎样按上述套型结构比例要求进行调整?对于这两个关键问题,诸多地方细则含糊不清。

   9月上旬,北方某市发布的细则可谓玄而又玄。规定“从9月1日起对新审批的住房项目执行新审批流程”,但对于业界最关心的90平方米以下住房占比如何落实——是实行单个项目控制还是年度总量控制,却不置一词。

    东部某市在9月30日出台的住房建设规划中,也只是笼统地说“按照区域控制,总量和项目相结合的原则”,控制新审批新开工商品住房套型结构比例。

    至于“历史遗留问题”,即6月1日前已审批但未获施工许可证的商品住房项目如何处置,众多地方细则或语焉不详,或不予涉及。业内人士指出,某地细则中一句“应按照依法行政的原则,依照有关政策规定,配合市有关部门做好清理工作”的“官话”,竟留下了四个疑问让市场“猜谜”:“按照依法行政的原则”,是不是意味着可以不再进行调整?“有关部门”是哪个部门?清理何时进行?清理后是全部过关,还是逐一处理?

    易居中国房地产研究院的一位分析师说,如此模糊的规定意在“暗度陈仓”,套型结构比例的“紧箍咒”可能将从众多6月1日前审批但未开工的项目头上滑落。

    处在风口浪尖的大城市尚且如此,其他一些地方与其说是出台操作细则,不如说是对“国六条配套细则”的再解释、再表态,这些也就不难理解了。

    “限房价”成被遗忘信号?

    国务院九部门出台的“国六条配套细则”在要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应时,明确指出:“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是,在各地的细则中“限房价”少见踪影。与此相对,眼下诸多城市土地市场上, “地王”层出不穷。业内人士认为,这对于未来房价是个值得注意的危险信号。

   9月初,上海浦东花木地块拍出了59.89亿元的天价,以土地规划上限53万平方米的总建筑面积计算,楼板价高达每平方米 1.13万元,加上建安成本等费用,项目成本价将超过每平方米1.5万元。而离这一地块不远处的新楼盘,目前普通公寓的平均售价每平方米只有9700元,联体别墅也只售每平方米1.5万元左右。

    富阳控股集团的一位分析师指出,就地理位置而言,这一地块应执行90平方米以下住房占开发总面积70%以上的标准;而“地王”的诞生,则意味着这一地区的房价有了一个新标杆。于是一个尴尬的局面出现了:即使限制住了套型面积,也阻止不了房价的拉高。

    不仅仅上海如此,杭州“新地王”日前也破茧而出。此前,南京也诞生了总价14.95亿元地王,楼板价在每平方米8000元以上,而其周边的楼盘均价每平方米不过6000元。

    纠偏还靠政策执行力

    一些地方细则中的“玄机”究竟隐含了怎样的深意?这对于未来房地产市场意味着什么?一位开发商的话耐人寻味。他说:“每个楼盘都要求先把比例规划好再说,至于具体怎么做,那是另一回事。”

    如今,楼市调控政策的出台不可谓不多、措施也不可谓不狠。仅2006年以来,有关调控措施就不下十项:从金融手段的加息、财政手段的全额征税、市场秩序的净化,到严控开发贷款、把紧土地闸门、提高外资进入门槛,中央调控楼市的举措和决心深受欢迎。但眼下,地方细则中的“玄机”却提醒人们:那种认为细则一出台,楼市诸多问题就可迎刃而解的想法未免有些理想化。要纠偏地方细则中暴露出来的“含糊其辞”,还是要靠政策的执行力。

    业内人士指出,毕竟目前中国房地产的主要矛盾不是投资不足,而是安居远未到位。这就要求不能没有“国六条”及其实施细则的严格执行,不能不以监察等强力手段来保障楼市调控的到位。

    “国六条配套细则”与此前调控政策的一个明显不同之处是,监察部首次作为九个部门之一参与调控。各地区、特别是城市政府是否切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,监察部门应该明察暗访。“这次楼市调控能否见效,接下来就看监察部门了!” 相关人士表示。

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