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早期介入对物业管理的作用
 网友评论  [进入论坛]  时间:2006-10-27  作者:  来源:城市规划网

  1 概述

  目前大多数开发商只是负责初期的土地开发,建筑物、道路以及市政配套设施的建造,有关专业部门完成水、电、煤的铺设,而物业公司则接收完工后的物业。由于物业管理人员早期没有参加物业的规划和生产过程,不了解建造前的周边环境,建筑物的结构,水电煤管线的走向和各部门之间的协调关系。在物业管理中,往往对发生问题难以及时处理,造成业主、使用人的不便,甚至引发了许多民事纠纷诉之司法部门。如何将纠纷减少到最低限度,使业主安居乐业,笔者认为:早期介入可大大降低纠纷的发生和改进物业管理的质量。

  物业管理早期介入,指开发企业邀请拟从事物业管理企业及有关人员,从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,以便为以后物业管理工作打下良好的基础。

  2设计和施工阶段的早期介入

  2.1 设计阶段

  一般而言,物业的规划设计尽管已考虑了当时物业的功能、结构、配套设施、周边环境的协调及城市总体布局。由于专业的限制,设计人员对物业的使用、维修管理难以了解甚详,如:空调机、油烟机的安装位置及接线孔洞;自行车、小轿车的方便停放位置及车位数量;垃圾房、水泵房、变电站、商业配套用房、居委会和物业管理用房,甚至学校、幼儿园等市政配套设施的完善及合理布置;供电、供气、闭路电视、宽带、共用天线、电话、保安监视器以及消防、避雷方面的布线、容量、位置的设计等问题。在规划设计阶段,设计人员能充分听取经验丰富的物业管理人员意见,对方案不足的方面进行修改、补充直至完善,选出一个可行而最优的方案,对后期物业管理带来的好处是显而易见的。

  2.2 施工阶段

  物业管理公司选派相应专业的管理人员介入施工质量管理,对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚,提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量,为以后的物业管理带来极大的方便,也为降低后期管理的操作成本,增加经济效益,收到业主满意,物业管理顺利双赢效果打下了基础。

  3 早期介入有利于财务预算和制度制定

  早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理,能有事实根据较精确的进行财务预算分析,较好的控制日后的管理成本,根据物业的层次或档次来确定各类服务标准,保证服务费用的有效使用,达到最佳效果。

  商务楼或别墅小区等高档物业,可考虑预先按照要求设立总务台,聘用人员进行管理联络,安装监控设施,24小时巡逻防范,各户设置来访对讲机,外墙定期指定专业公司清洗,设立健身房、网球场、游泳池;小区绿化环境层次分明,按业主经济能力挑选足够的自备车泊位或租车事宜。

  一般中、低普通居民住宅,预先考虑提供最基本的管理服务项目。例如:小区公共部位、走道的清洁工作,保安定时巡逻制度,绿化的整理工作和一些常见设备的维修,自行车停放以及代送牛奶、报刊等简单服务。针对物业特点及外部环境制定物业管理公约、安全责任制度、清洁卫生制度等,写明各个业主应缴纳的管理费用。建立一套建全完善透明的财务制度,保证支付日常经常性大出,进行有关岗位的人员编制,制定各级管理员工的责职、权限。

  4 早期介入有利于安全防范

  安全工作在物业管理中占有重要地位,也是业主购房意向的重要因素,关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员早朗介入,对保卫和防火工作,可完全按照安全要求安装监控装置并以醒目标志注明位置;提醒开发商要留有一定宽度的通道以便消防车的进出,阻止一些建筑堵塞通道;按规定在小区中设置消防栓,各楼层安装消防水管、消防水带、灭火器材等。特别重要的场合应装有自动喷淋灭火装置和应急照明器具。保安人员预先进行安全知识的学习和消防设备器材的使用、维修、保养。使得保安工作在物业交付使用时做到没有漏洞,安全系统的设施完好无损,需要时及时投入运行,把小区安全纳入城市这个大系统中去。

  5 早期介入有利于人才培训

  人才是各行各业管理水平,技术水平和企业生存发展的重要保证。同样,物业管理工作是一项操作性强,实务多,联系面广的工作,尤其是在市场竞争的大潮中,每个企业部将人才争夺放在重要位置上。要达到此目的,首先要进行人才的培训,人有限的时间内通过各种社会渠道,加紧培养出具有各种岗位知识的人才,增强企业的竞争力。因为,从目前物业建设发展的情况看,高智能综合功能的小区和大厦越来越多,设施、设备也越来越先进。物业管理人员和操作人员正面临建筑、房产法规、公共关系、工程施工、公众心理、物业经营、中介估价等知识的挑战,这些内容随着改革开放进程加快不断更新和改进。所以要实现物业公司的经营目标,必须把培训人才作为经营战略的重要手段,造成一批有改革意识和能力又精通现代化管理的人才,实现物业公司企业化、社会化、专业化的经营目的。物业的早期介入可以提前造成一批高素质的管理人才,在物业交付使用时及时提供于之相适应的优质服务。

来源:大中华物业管理网

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