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在规划中已经确定为“物业管理用房”的建筑不能销售和转让
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-03-05  作者:舒可心  来源:

  随着物业管理纠纷越来越向深层次——共有、公有建筑物权利归属——的方向发展,越来越多的业主开始质疑本物业管理区域内的共有、公有建筑部位、面积涉嫌被发展商非法销售,涉嫌被物业管理企业非法出租牟利,甚至一些产权转移形式上完全合法但背后却涉嫌权属登记违法等问题。
 
  业主们对共有财产的关注,体现了他们开始以社区公民的视角,关注社区内除了自家房门内财产的其他部分;业主们对公有财产的关注,体现了他们以国家公民的视角,开始关注国家(全民)财产的利益流失问题。

  在这样的大背景下,认真了解、学习、研究国家的有关法律、法规,是维护私有财产、共有财产乃至公有财产的必由之路。

  根据有关法律、法规,建筑物的从无到有,到最终获得国家认可的、可转让的产权,是靠一个叫做“初始登记”的行政程序完成的。

  一个建筑规划区域范围(一般也称为“物业管理区域”)内,只有那些能够获得产权初始登记并按照登记的数量记载在《中华人民共和国房屋所有权证》(俗称“大产权证”)中的建筑物部分才是可以转让(买卖、赠与、交换等)的。这实际上也体现了我们国家“物权法定”(而不是约定)的原则。

  而在这个建筑规划区域范围内的没有获得初始登记的建筑物部分,因其(暂时)没有获得权属的初始登记,故是不可转让的。在中国目前的法律环境下,这部分建筑物的总面积,应为规划建筑面积减去“含有可分摊的公用建筑面积的、已经获得初始权属登记”的建筑面积。该部分国家规定曾经有过一些变化,前后曾经包含:

  1. 作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

  2. 售房单位自营、自用的房屋。(这类房屋也可以申请初始登记,且仅当具有初始登记的此类房屋方可转让)。

  3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房(这类房屋的初始登记规则变化最大,见下面的叙述)。

  4. 会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房,居委会、派出所使用的房屋。(这类房屋也可以申请初始登记,且仅当具有初始登记的此类房屋方可转让)。
 
  让我们来看一个建筑规划区域内的建筑物所有权是初始登记,在大产权证是如何标明、表述的。
 
  该大产权证中记载产权数量,是在该证内的《北京市房屋登记表(附页)》(如下图)中标明的。

  1. 凡是在该附页上正栏(“楼号或幢号”)中标注的建筑物,均是可转让(包括可分割转让,但“按照房屋建筑设计为独立成套(单元)的房屋,不得分割转让”)的,也就是可以办理“转移登记”的部分。其中的“建筑面积”即是“可销售(转让)建筑面积”,是“套内建筑面积”与“分摊的公用建筑面积”之和。

  2. 这些可转让的建筑面积的初始登记房屋面积与测量成果一致。测量成果即是房地产测绘机构出具的《房屋权属登记测绘成果报告书》(实测报告)中载明的数据。

  3. “附记”栏中的“另有 建筑面积m2不在以上总建筑面积内”中标明(或不标明的)建筑面积部分,则是该建筑规划区域内(暂时)没有获得产权初始登记的,即不可以转让的建筑面积。

  如果一个建筑规划区域内分期开发、销售,则可能有若干个办理了初始登记的大产权证。但本规划区域内的各个大产权证附页上正栏(“楼号或幢号”)中标注的建筑物的总和,为本规划区域内可转让的建筑面积。所以:

  1. 总规划建筑面积=(本建筑规划区域内全部的)大房产证上附表正栏标注的总建筑面积+“附记”栏中标注的建筑面积。“附记”栏为空白的时候,并不等于没有这些建筑面积。只是填写“附记”不是必须的而已。

  2. 只有大房产证上附表正栏标注的各分项,才是可转让的建筑物,即可办理转移登记的建筑面积。其余的建筑面积均不得办理转移登记,即不可转让。(其权属性质为“未在本证中明确且不可从此证独立分割转让出去”);各分项的建筑面积,是该建筑物可转让的建筑面积。即便该建筑物实际竣工建筑面积有超过该附表正栏标注的建筑面积,那也是属于不可(分割)转让的。例如该幢楼下有“作为人防工程的地下室”等。

  3. “附记”栏中的建筑面积,或者说“规划总建筑面积 — 大房产证上附表正栏标注的总建筑面积之后的”建筑面积的权属是“未说明”的,至少是未经过初始登记、即不可转让的。这部分建筑面积一般包括:“作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间”等。

  4. 有些“商业公建配套”建筑,也在可转让部分。这也是符合现行法律、法规的。但该建筑物的所有权人,也应该被视为本规划区域内的业主之一。

  5. 房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。

  综上说明,“分摊的公用面积”按法规、政策的规定,似乎应该明确的列进可转让的部分被计入初始登记中,随房屋销售而一起转让。但由于“公用建筑面积分摊原则”的变化,造成了可分摊和不可分摊的建筑面积的变化,使这个问题从表面上看变得有些复杂。这里仅就用于规划区域内的公共建筑(含物业管理用房)的分摊原则进行分析。

  早期(1998-1285号)的分摊原则规定:“其他购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。”即“其他购房人受益的非经营性用房(例如独立建筑的物业管理用房)”,可以分摊,但应该在合同中写明。这样,任何可分摊的建筑面积或者房屋(有些应该在合同中注明),都将自然的进入初始登记的大房产证中的附页的正栏中,随着转让登记的逐步“分割”转让给全体业主。

  而后来(2000-369号)的分摊原则规定“与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内”,给原来的初始登记带来了一个操作上的表面麻烦:即这些“不得分摊”的“公用建筑(面积)”肯定不能成为进入初始登记的大房产证中的附页正栏中的面积了。但这又的确是一个实实在在的建筑。放到大房产证的哪里呢?显然只能作为“不可转让(权属性质为‘未在本证中明确且不可从此证独立分割转让出去’)”放到“附记”栏中。即便不填写附记栏,其性质仍然是“未在本证中明确且不可从此证独立分割转让出去”的建筑(物)面积。而从分摊原则的规定看,其实仍然确认了这些“不得分摊”的建筑物为“公用建筑”。但无论如何是不可以单独(销售)转让的。

  2002年12月30日通知(文号不详)起实施的原则又规定“为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊。”则恢复了“公用建筑面积均可以分摊”的原则。

  但是我们看到,无论“公用建筑面积分摊原则”怎么变化,那些独立的“购房人受益的非经营性用房”也好,“与本幢不相连的公用建筑面积”也好,“为多幢房屋服务的物业管理用房”也好,其“公用”性质,使其始终不得单独计入产权的初始登记,也就无法实现独立、分割的转移登记(销售转让)。
 
  从以上的分析我们不难得出的结论是:

  1. 单独的物业管理用房(楼),只要没有单独进入大产权证的初始登记,则无法实现单独的或者分割的转移登记,也就是无法实现合法的销售和其他形式的转让;

  2. 单独的物业管理用房(楼),如果被单独的列入了大产权证的初始登记表中,则包括测绘部门在内的政府和相关机构涉嫌违法、违规,将公用建筑面积计为可转让的建筑(面积)计入测绘结果并认可了这个测绘结果了。 所以,一个建筑区域规划范围内的物业管理用房,是无论如何不可能被单独或者分割(销售)转让的。

  用通俗的话说就是:大产权证上完成初始登记的、即列在该证附页上正栏(“楼号或幢号”)中的全部内容都是可以转让的;但按规划竣工的建筑面积与其之差的建筑(面积)并不是开发商可以转让的(现在俗称“剩下的是开发商的”观点的错误所在),而是未在本证中明确且不可从此证独立分割转让出去的建筑物。理论上其中可能含有“售房单位自营、自用的房屋”(这也是测绘房门规章的问题所在,不再本文讨论范围),但这些房屋如果想转让,则必须依法先进行初始登记。而除了理论上可能存在的“售房单位自营、自用的房屋”之外的其余的一切竣工建筑面积(主要有:作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间;为多幢房屋服务的警卫室、管理用房;居委会、派出所使用的房屋等),都是“无产权原始登记”的建筑面积。它们有些依国家其他法律权属法定归国家(如作为人防工程的地下室等),其余的部分俗称“无主物”。按“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的原则,当土地使用权随着全部初始登记的建筑面积转让之后被全体业主持有,这些地上附着的“无主物”自然也随土地转让而转让给全体业主了。即它们归本建筑规划区域内的全体土地使用人共有。当然,国家法规、规章对这些建筑面积所规定的使用用途,共有人无权改变。

  让我们都来学会政府的行政法规和规章,以一个“编外职业公务员”的视角,来依法规监督政府部门公务员的具体行政行为是否完全依法。而并不简单以臣民的地位,对政府行政行为的结果的合理性向政府行政部门投诉。

    在此,感谢在我学习过程中帮助过我的政府有关原(现)公务员和原(现)在房地产开发商工作的权属登记方面的职员和高层管理人士。

    其实,在美丽园物业用房的争执中,最需要站出来说话的是政府的相关部门(房屋权属登记部们)。它们应该为业主们普普法。可是它们不敢,因为它们是向着开发商和物业的。

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