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民革中央为规范物业管理开“药方”
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-03-10  作者:  来源:中国建设报

  自2003年《物业管理条例》施行以来,我国物业管理正在逐步走向成熟,但由于我国物业管理起步晚,在物业管理中尚存在着不少问题。民革中央通过大量的调研,提出了目前我国物业管理中存在的四大问题,并针对这些问题的解决提出了相应的建议。

  找出物业管理四大症结

  第一,业主委员会法律地位不明确,不利于保护业主的合法权益。根据我国《物业管理条例》关于业主大会和业主委员会的相关规定,业主委员会只是业主大会的一个内部机构,而不是法人和其他组织。这就意味着按照现有法律规定,业主委员会并不具备任何法律主体资格。即业主委员会没有独立的诉讼地位,使得广大业主在与物业公司或开发商发生纠纷时,不能“抱团”向法院提起诉讼,只能以个人名义单独诉讼,使广大业主的“维权道路”走得十分艰难。

  第二,开发商与物业管理企业责权利不对等,对住宅小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。《物业管理条例》第24条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”然而,在实际操作中,不少开发商自行组建物业管理企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业身上,使其成为“替罪羊”。如业主按规定交纳的2%的专项维修资金,由开发商收取后转身就挪作他用,并未按规定转到物业管理企业帐上。《物业管理条例》还规定,物业管理企业在接管物业时,开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料。但由于物业管理企业是开发商自行组建的,所以,开发商便省略了这一环节,将建设过程中的隐患“转嫁”给物业公司。而由于物业管理企业跟开发商之间的“不明不白”的关系,导致物业管理企业不得不听命其安排。

  第三,业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等,易引起双方的矛盾冲突。《物业管理条例》规定,业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织,而业主委员会只是其执行机构,并没有明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织,这种法律地位的不平等,必然导致权利义务的不对称。如建设单位能自行决定挪用专项维修资金,物业管理企业有权决定提高物业管理费,自行出卖或出租公共停车场等。

  第四,房管部门有权利、义务却无处罚责任,业主与物业公司发生矛盾时无法得到有效解决。按《物业管理条例》相关规定,地方房管部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务,业主大会是在房管部门的指导下召开的。但如果业主大会遭遇阻挠时,地方房管部门应当如何处理?地方房管部门未尽其职时,又应当怎样承担失职责任?种种问题由于《物业管理条例》没有相应规定,所以,在实际操作中,地方房管部门几乎难有作为。

  开出解开顽症良药

  鉴于以上存在的一些症结,民革中央给相关部门提出了有针对性的建议。

  首先,立法应明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任(包括前期物业管理)。首先应当在立法中明确,建设单位对开发完毕已竣工验收合格的住宅小区必须实行前期物业管理,其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例(如30%%~50%%)或首次交付使用达到一定期限时,房管部门必须组织业主筹备成立业主大会。如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的,一定比例(如10%~15%)的业主可向房管部门申请强制成立业主大会,房管部门应当也有权给予支持,否则,业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼,状告房管部门“不作为”。

  业主大会成立并选举产生业主委员会后,在一定期限内(如1~3个月)应当做出选聘新物业管理企业的决定。在选聘新物业公司期间,建设单位必须将《物业管理条例》第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管,由业主大会授权委托业主委员会,在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业。定聘后,业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责,最终对业主大会负责。

  第二,立法应明确业主委员会的法律地位,建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格,业主委员会是大会的执行机构,它负责实施其决议,代表业主大会对物业进行有效管理。

  这将有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况,从而有效地缓解矛盾,并最大限度地避免纠纷的发生。

  第三,用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系;业主大会与政府的关系——互相配合、互相支持、互相协助,这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷。与此同时,政府部门也应指导业主大会开展工作,两者共同努力,搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。

  第四,应明确地方房管部门的失职责任,把物业管理的监督权授予广大业主。《物业管理条例》应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权,只有如此,才能够确保物业公司管理的规范化。

  第五,建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位,建立专项维修基金管理委员会,对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看,专项维修资金的筹集一般有三种途径:开发商售房时按房款2%收取,然后转给物业公司保管;业主购房时不交专项维修基金,待用时再以业主大会决议形式筹集;把收取的物业管理费用分为两部分,一部分为平时物业管理支出,另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金,须由物业管理区域内全体业主投票2/3以上通过。

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