浏览位置:首页 > 资讯 > 规划新闻 > 综合新闻 > 阅读全文
谁来追讨物业管理启动性经费
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-03-27  作者:  来源:中国建设报

  对于“物业管理启动性经费”这个说法,购房者十分陌生。这笔本应由开发商付给物业公司作为前期启动性资金的经费,却大多为开发商与其名下的物业子公司进行了内部消化,其数额少则几百万,多则上千万。日前,一桩由北京健翔园业委会向前期物业公司提起的诉讼,可谓开了北京追讨物业管理启动性经费的先河。可以说,无论健翔园业委会在本案中胜诉与否,都将促进社会对于物业管理资金运作的了解,促进物业管理的经费运做公开化,使其置于广大业主的监督之下。

  首例追讨案意在掀开黑幕

  日前,健翔园业委会起诉前期物业公司,追讨业主共有财产一案将在海淀区人民法院开庭审理。据记者了解,健翔园小区的业主们对前期物业的服务质量一直不满,与物业公司在物业费、采暖费等事件中屡有纠葛。在该小区自发成立业主代表委员会,并解除与前期物业签订的物业管理服务合同后,该小区前期物业公司至今未能依法与小区业委会完善办理资料交接手续,移交相关财物。目前,健翔园已聘请了新的物业公司。

  健翔园业委会代表任晨光对记者说:“前任物业撤离时很多资料没有给我们,300万元左右的物管启动经费也没有移交。”任晨光认为,物业管理启动性经费和大、中维修费等费用要纳入公共维修基金,并列入产权人账户名下。但由于大多数业主不清楚这种情况,致使这笔业主共有的资金至今还在物业手中。

  著名维权专家舒可心表示,由于物业公司大多采取包干制的收费方法,这便给资金追讨带来了难度,很可能发生原物业公司找出一堆发票来证实启动性经费的花销,导致无法和新物业公司进行资金交接的情况。本案的重点在于通过法律手段,用理智的维权行动得到社会的关注与支持。

  也有舆论认为,暂且不论案件审理结果如何,健翔园业委会向前期物业追讨经费一案,其意义已可与美丽园物业费案比肩,意味着业主维权不仅停留在改聘物业公司等表面现象,转而追究物业公司运转是否侵犯业主合法权益等更深层次的问题。

  “隐身”的物业管理启动性经费

  在1995年北京市政府颁布的《北京市居住小区物业管理办法》中,首次使用了“启动性经费”这个概念,其数额为建安费的2%,由开发商一次性付给物业管理委员会(业委会前身)或物业管理企业。同时,在北京市某地税局给予开发商的答复中,明确表明物业管理启动性经费“按税法要求能列入外发建设成本”。这就意味着该笔费用可直接包含于购房款之中,在没有任何单位或机构向业主特别说明的情况下,业主根本无法知情。

  有房地产业内人事向记者透露,建设单位为了少缴或不缴该笔资金,或出于其他目的,几乎每一个房地产项目都会成立一个前期物业管理企业来消化这笔资金和前期物业管理费。考虑到即使普通住宅小区的物业启动性经费也有几百万元,就不难理解开发商为何对成立一个物业子公司这种舟车劳顿的事情乐此不疲。

  追讨遇法律盲点

  对于健翔园业委会追讨物业启动性经费的讨论,相关律师认为胜诉难度较大。首先,虽然支付物业管理启动经费,是开发商必须承担的责任,但由于业主很难得知建安费的准确数额,自然对其2%%物业启动性经费的数额难以分辨;其次,虽然法律规定物业启动性经费由开发商一次性付给物业管理委员会或物业管理企业,但由于业主刚入住小区时物业管理委员会不可能成立,而前期物业公司几乎全部由开发商的子公司担任,导致这笔钱进入了黑箱之中,业主根本无法得见,其举证难度自然不言而喻;最后,由谁作为主张权利的主体,法律也没有明确规定。此外,许多小区在业委会无法成立的情况下,部分业主是否有资格发起集体诉讼,也是一个法律难题。

  著名律师孟宪生认为,在追讨主体方面,目前法律规定有些混乱。根据1995年北京市文件中用的概念是物业启动性经费,没有明确是“资金”还是“基金”。从法律角度上讲,如果是作为一项基金来管理,那么管理人应当是法定或者是约定的基金管理人,在追索时应由基金管理机构来追索,全体业主作为受益人来最后享受利益;如果将其定义为资金,那么就应该是每一户业主的钱。在这种概念模糊的情况下,业主委员会如何代表全体业主进行追讨,其法律地位如何定义,目前都属于模棱两可的状态。

  此外,在1999年北京市颁布的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》第七条中,明确规定物业管理启动性经费的单位,必须交至市小区办代管。那么市小区办作为物业管理启动性经费的代管人,是否有追讨这笔钱的责任,目前也尚无定论。

  总而言之,就目前情况看来,北京市涉及物业管理启动性经费的法规有《北京市居住小区物业管理办法》、《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》等多部行政法规,此间对于资金管理者的概念或有冲突,或模糊不清。在这种情况下,业主究竟是资金受益人还是持有人,又应通过何种方式进行追索,对于法学界及物业管理界来说都已成为一个值得探索的问题。

相关内容
相关TAG:物业管理 
网站申明
本网刊登所有内容宗旨在于打造传播与分享知识平台,本着“传播知识、提升价值、美化生活”理想服务大众。
本网所有内容版权均属原作者或页面内声明版权人所有,任何人不能非法拷贝和传播,更不允许作为商业用途。
本网刊登所有信息、文本、图形、链接及其它内容在于更好、更全面服务受众,不保证绝对准确性和完整性。
本网保留网站的其它所有权利。所有与本网链接的网站及其内容和版权由相应的提供者负责,本网不对其内容或形式承担任何直接或间接责任。如对本网的内容有疑义或对您造成损害,请您速与我们联系,必将及时处理。
论坛精华
专题报道
今日导读
TOP5周排行
TOP5月排行