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走进城郊“小产权房”
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-07-25  作者:  来源:中国建设报
【导读】笔者近日走访了南京市城北、城南城郊接合部多个集体土地上开发的商业楼盘。一家楼盘明年底交付,但销售人员表示,产权证和土地证要到2009年底才能办理。另一家楼盘则表示,目前只收85%房款,如果办不齐两证,另外15%房款就不收了。

  建设部近日发布的“风险提示”和国土资源部“通过法律途径解决”,将“小产权房”推进舆论旋涡。

  城郊“小产权房”

  笔者日前在南京市雨花、江宁等地采访时,一名街道办主任告诉笔者,城郊的“小产权房”从2000年左右就开始有了,一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发,有的村组开发的项目已经住进去几万人,从来就没人管过。这些小产权房实际起到了经济适用房的作用,因为价格便宜,吸引不少中低收入者购买。

  笔者采访了解到,东部沿海地区近年来城市化加速,城市周边农地进行建设开发,“小产权房”不少。

  在长三角地区,违规开发农村集体用地的现象屡见不鲜,一些自然风光优美的乡村成为违规开发的重点地区。

  长三角某临江城市有多个江中小岛,原本以农业生产为主,近些年来发展旅游业带动经济发展,一些小岛上的乡镇通过开发别墅类房地产吸引城市居民买房。笔者到其中一个小岛上采访时看到,在风光秀美的小岛上开发了一片片的联体别墅。据当地村民介绍,这里的别墅由镇里开发,销售价格从十几万元到四十几万元一栋,吸引不少城里人来买。

  高利润诱惑

  在了解内情人士的介绍下,笔者近日走访了南京市城北、城南城郊接合部多个集体土地上开发的商业楼盘。一家楼盘明年底交付,但销售人员表示,产权证和土地证要到2009年底才能办理。另一家楼盘则表示,目前只收85%房款,如果办不齐两证,另外15%房款就不收了。

  笔者了解到,这两个“小产权房”项目的销售价格比周边同类商品住房便宜不少。据销售人员介绍,这个项目的前几期都卖得很好,普通住宅和别墅所剩无几,新开盘的项目前来咨询的人很多。

  一位曾操盘此类项目的业内人士解释了售楼玄机。这几年出现“小产权”开发热的一个重要原因是土地没有经过用途变更和上市拍卖,价格便宜。往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后进行开发,利润惊人。

  江苏省社科院院长宋林飞说,价格相对便宜是“小产权房”的最大优势,“我们做过调查,在一些城市,同一地区的‘小产权房’比商品房价格低30%左右。”

  实事求是清理

  笔者近日采访江苏省及南京市国土部门负责人,了解主管部门对“小产权房”的意见。

  江苏省国土厅副厅长吴震强告诉笔者,集体土地建商品房是违法行为。我国的土地管理法对集体土地转为建设用地规定了严格的审批程序,无论规模大小,都须经过省级以上人民政府批准。集体土地要建商品房,前提是集体土地征收为国有土地后,经招拍挂进入土地市场公开竞争。目前市场上的“小产权房”,没经过用地审批,未经过土地市场。

  吴震强说,集体土地进入市场只有一条路:国家征收。而要解决现有的“小产权房”,靠每年的土地利用指标逐步消化,是个漫长的过程,因为“农转用”土地指标每年在减少。这些已建商品房的集体土地,如要“农转用”,须经评估,补缴土地出让金。但现在这个钱谁来收,向谁收,是一笔糊涂账。目前,南京没一家集体土地建商品房办到土地证。

  吴震强表示,“小产权房”最大的问题是风险大。

  据南京市国土部门负责人表示,“小产权房”历史成因复杂。当前,国土部门主要是防止新的“小产权房”开发,对此前已经建成的“小产权房”,要针对具体情况实事求是做出处理。谁是“小产权房”得利者?

  笔者采访获悉,随着各地工业化、城市化,城市郊区土地增值快,受利益驱动,一些基层干部通过搞房地产开发获取暴利。开发商在农村集体土地上违规开发房地产,获利空间大。

  在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”,大多被开发商和村委会负责人以及部分“利益攸关者”获得。不少村民告诉笔者,搞房地产开发主要是镇村干部操作的,失地农民短期内虽然获得一定收益,长期保障则无从谈起。

  一位搬进这种“违规房”两年多的农民告诉笔者,他失去了土地,又享受不到城镇居民的福利和保障。目前,开发商每个月付给每个人约400元补偿金,如果停止支付,不知谁来承担责任。另外,他的孩子没有补偿金,失去土地后不知将来以何为生?

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