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近观上海别墅
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-10-24  作者:严涛  来源:五合国际
【导读】上海的别墅项目主要分布在城市郊区,长宁区也有一定量的别墅区,不过建造年份稍早。近年来,在别墅市场良好运行态势的推动下,随着上海城市交通网络立体化的成形、中心市区概念的延伸,上海市郊区逐渐形成了多个别墅板块。

别墅项目区位分布

    上海的别墅项目主要分布在城市郊区,长宁区也有一定量的别墅区,不过建造年份稍早。近年来,在别墅市场良好运行态势的推动下,随着上海城市交通网络立体化的成形、中心市区概念的延伸,上海市郊区逐渐形成了多个别墅板块。现在,这些板块又有了进一步的分异,每个板块形成了各自的项目定位和产品特色,在一定程度上出现“尊卑之分”。同时,上海市区也出现了新的别墅项目,甚至包括内环线以内的豪华别墅项目,售价高,销售好,对上海市的别墅分布格局产生新的冲击。

    以前上海别墅项目大都位于市区西侧的松江、闵行、青浦以及东侧的浦东、南汇等区,市区南北侧别墅项目并不多。比较典型的别墅集中区包括松江的佘山、泗泾、九亭、新桥、新城,青浦的赵巷、徐泾、朱家角,闵行的华漕、沪闵路沿线,以及浦东的杨家、张江、龙东大道沿线,南汇的康桥、航头、野生动物园周围等等。此外,嘉定和奉贤区也逐渐出现了一些新项目。

    随着市场和政策环境变化,上海别墅项目的分布区域逐渐扩展。在空间上,从近郊逐渐向城市内和城市远郊两个方向拓展。不同的别墅板块或依托交通,或依托景观,形成各自的建筑特色、价格档次和购买群体,可以覆盖各种价位和各类购买者。

    其中,松江区依然在供应量、成交量上独占鳌头。该区的别墅项目层次丰富,种类全面,如佘山周边,紧邻佘山国家旅游度假区,依山傍水,该地项目都是千万级别的豪宅,被称为上海第一富豪区;但是目前已无新增土地供应。而在九亭、新桥、新城等地,则出现了一批中档和中低档的别墅项目,成为松江新增别墅供应的重要来源。

    南汇区有上海发展最早的别墅区,随后该区又新出现了一批规模大、容积率比较低的别墅大盘。青浦区与南汇区相似,也是在传统别墅区的基础上,出现新兴别墅板块,如青浦赵巷镇。这些新区快速发展,与传统区域融为一体,学校、商业配套齐全,土地供应充足,是未来上海市新增别墅供应的主要地点之一。

    随着浦东经济的快速发展,区域内出现了一大批高档别墅项目,如汤臣高尔夫、圣马力诺、东郊花园等。这些项目大都分布在龙东大道沿线,与陆家嘴金融贸易区的交通十分便利。此外,还有一些高档别墅项目位于内环线以内,如九间堂,依托区位优势,售价超过了25000元/平方米。随着浦东新区交通的拓展和各项配套设施的完善,该区别墅项目还将有较大的发展。
从这些别墅区的形成过程来看,最初大都依靠交通、景观或相对成熟的配套等。其中某些区域经过多年发展,土地供应量日渐稀少;也有一些区域由于上海城市发展和城市格局调整,丧失原有优势而逐渐衰落。可以预见,未来将有更多的别墅区形成、兴起,形成条件包括城市道路和配套设施相对完善,具有地域的居住优势、交通优势或景观优势,并有充足的土地供应量。目前被业内看好的有浦东的唐镇和上南地区等等。

上海别墅销售

    总体上说,豪华型别墅和经济型别墅的销售状况都比较好,而中档别墅则形势堪忧。近几年上海别墅市场的消费需求呈现纺锤形的态势,集中在高端和低端两头——外来的超高收入者给高档别墅带来了旺盛的需求,质量、配套、社区服务日益进步的经济型别墅则深受本地别墅消费者青睐,中档别墅在市场上的位置就显得有些尴尬。就本文主要考察的高档别墅而言,根据实地调研,相当多的高档别墅项目销售速度不很快但较稳定,也有部分项目推出不久即告售罄。以单套价格达到3000万的九间堂为例,每月销售可以稳定在2-3套。

    经过多年的发展,在上海已经形成了一个成熟的别墅客户群体。这些客户主要来自上海本地、国内其它省市、港澳台以及国外。从整个别墅市场看,这三个群体基本各占购房人群的三分之一左右。但豪华型别墅的购买主力还是海外超高收入者,主要包括以下几类:海外华人,这部分人在国内购房往往有自行居住的需求;跨国企业高管,特别是众多世界500强企业的高管,这部分人往往由公司购买豪华别墅作为其在中国的临时居所;海外投资者;以及小部分国内顶级的富人。此外,某些国外大型企业还购买豪华别墅作为其高级职员聚会的场所,如通用公司在东郊庄园别墅项目内就设置了这类小型会所。为了营造高档次的居住社区,很多项目在销售时需要对客户的身份、经历进行审查,达到一定要求才对其出售,以保证居住人群的“高层次”。这也是在目前高端别墅需求旺盛的大环境下,可有效提高售价和利润的一种手段。

    上海高档别墅项目往往选择海外或港台的知名房地产服务机构做销售代理。因为高档别墅的客户群体是“不能从大街上找到的”,他们数量稀少,并且愿意相信朋友提供的信息,因此大量的媒体广告对这类项目基本没有帮助。目前主要的营销手段是利用高收入阶层的聚会或在潜在客户中组织活动,在其内部进行推广。注重加强在客户群内部的舆论引导,手段包括客户联谊会,专家性的导购,寻找意见领袖等。同时,选择高素质的销售人员上,注重销售人员的个人修养、专业知识以及工作经验。在上海,尽管高档别墅项目的竞争不像中低档别墅项目那么激烈,但是作为豪华别墅的重要配套服务,销售工作还是因其精致、周到而达到了较高的档次。

作者简介:
严涛
五合国际(Werkhart International)副总经理
著名高档住宅设计专家
商业项目设计专家
拥有数十个Townhouse、别墅及高档住宅设计实战经验
著有大量住宅开发与设计的研究论述
精辟的市场分析与产品判断能力

1993年  毕业于北京北方交通大学建筑系
1998年  西北建筑设计研究院青岛设计部总建筑师
1999年  青岛海尔科技馆工程指挥部设计总监
2000年  五合国际(Werkhart International)副总经理

主要作品:
    京津新城总体规划
    上海紫园1号别墅
    北京柏彦大厦(原恒基伟业总部办公楼)
北京世宁大厦(2001年北京市十佳建筑)
    北京一栋洋房别墅区
    北京康城花园经理人别墅
    北京小汤山珠江温泉别墅
    青岛经济技术开发区政府办公大楼
    青岛经济技术开发区科技文娱活动中心
重庆同创奥韵花园
长沙半山美墅(山水芙蓉四期)
武汉盘龙城别墅
北京温榆河上游别墅(原新奥枫庭别墅区)

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