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黑龙江省城镇经济适用住房价格管理暂行办法
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-11-09  作者:  来源:城市规划网
【导读】为了保证住房制度改革的顺利进行,加强我省经济适用住房价格管理,根据《中华人民共和国价格法》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《国务院批转国家计委关于加强房地产价格高调控加快住房建设意见的通知》等有关法规、规定,结合我省实际,制定本暂行办法。

第一条为了保证住房制度改革的顺利进行,加强我省经济适用住房价格管理,根据《中华人民共和国价格法》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和《国务院批转国家计委关于加强房地产价格高调控加快住房建设意见的通知》等有关法规、规定,结合我省实际,制定本暂行办法。

第二条 凡在我省境内城镇新建经济适用住房的价格管理适用本暂行办法。

第三条 本办法所称经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设,建设用地行政划拨,享受政府优惠政策,由房地产开发企业建设并向城镇中、低收入家庭出售的微利住房。包括包安居工程、集资合作建房。

经济适用住房实行政府指导价,限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则,建立成本约束机制,促进合理的区位、地段、楼层、朝向差价和质量差价的形成。

第四条经济适用住房价格实行按项目审批和定期公布制度。各级政府的价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。对不同地段的经济适用住房价格实行逐项工程审批和定期公布的办法,以保证经济适用住房价格合理平稳,坚决制止将经济适用住房变成超利润的商品房向社会出售,牟取暴利行为。

第五条 具体构成项目如下:
(一)成本
1、征地和拆迁安置补偿费。指法律、法规和规章规定的征用土地和各项费用。具体标准按国家关规定执行。
2、勘察设计和前期工程费。指开发项目实施前期工程所必需发生的费用,包括规划、设计、勘察和施工通水、通电、通路、平整场地等费用。依据规划、勘测设计合同及实际发生的前期工程费用计算。
3、建筑安装工程费。指列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装费用,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。依据施工图预(决)算计算。
4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)。指与经济适用住房同步配套建设的小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、煤气、通讯、照明、排污、排水、园林、环卫,绿化等公共基础设施建设费用,以及按小区规划要求批准的不能有偿转让的非营业性公共配套设施费用,如物业管理用房、公共停车棚、公厕等。依据批准的(项目)小区规划和施工图预(决)算计算。
5、管理费。指开发经营企业经济适用住房建设组织开发和经营所发生的费用。原则上按以上至4项之和的2%以下计算。(确有特殊情况,也不得高于3%)。
6、贷款利息。指开发经营企业为经济适用住房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。计入成本的银行贷款利息日期应以18个月计算。

(二)税金
按国有规定的税目和税率执行。

(三)利润
以上述成本的1至4项之和为基数核算,利润率控制在3%以下。

第六条 下列费用不得计入经济适用住房价格:
(一)经济适用住房开发区域内营业性用房和设施的建设费用;
(二)开发经营企业留用的办公用房,自己经营的商品房的房屋的建筑安装费用及应分摊的各种费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。
(四)在经济适用住房项目中为合理利用环境,依据规划要求建造的公企房、工商用房、车房和高级住宅部分,经物价部门批准后可按市场价出售,但所得的收益要全部冲减经适用住房建设成本。
(五)按规定不能计入价格的其他费用。
第七条 经济适用住房的价格计算
经济适用住房建设总成本
(一)经济适用住房基础价
经济适用住房建设总面积
其中:1、经济适用住房建设总成本=征地和拆迁安置补偿费+勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+住宅滤我基础设施建设费+管理费+贷款利息+税金
2、经济适用住房建设总面积是指可售经济适用住房面积,包括物业管理用房、锅炉房、门卫等的配建面积。
(二)利润:利润=(征地和拆迁安置补偿费+勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+住宅小区基础建设费)×30%。
(三)经济适用住房的最高销售均价=经济适用住房基准价+利润。
第八条经济适用住房价格实行分级管理是,中直、省属房地产开发企业组织建设并向社会销售的经济适用住房的基准价,由省建设行政主管部门审核确认后报省物价局审定;各市、县所属的房地产开发企业建设并向社会销售的经济适用住房基准价,由当地建设(房地产)主管部门审核确认后报当地市县物价局审定。
第九条 开发企业可在经物价部门审定的经济适用住房的基准价的基础上、在规定的利润幅度内确定经济适用住房的平均销售价格。
第十条 同一栋楼各单元的具体价格可根据楼层、朝向等因素实行差别价格,但增减差价的代数和应趋近于零(差价代数和不超过2%)。
第十一条 经济适用住房基准价的审批程序:
(一)房地产开发企业建设经济适用住房应在取得《商品房预(销)售许可证》前,到同级物价部门申请《经济适用住房基准价报批表》,应提交以下文件、资料(复印件):
1、开发企业申请核定经济适用住房建设成本的书面报告;
2、建设开发企业的营业执照、资质证明;
3、计划部门和建设行政主管部门共同批准的建设立项文件;
4、建设(房管、规划、开发办)土地等有关部门批准的经济适用住房建设许可证等文件。
(二)按规定填写《经济适用住房基准价报批表》;连同各业务主管部门按国家、省规定的规范程序审核后的有关资料,报同级建设(房地产)行政主管部门审核定后送交同级物价部门批准。
(三)经物价部门批准后,向开发企业发出《经济适用住房基准价批准书》,抄同级建设(房地产)主管部门。
第十二条省建设主管部门、市县房地产主管部门分别向中省直开发企业、市县开发企业核发《商品房预(销)售许可证》时,必须依据物价部门的基准价批准书。未经物价部门批准,未取得《经济适用住房基准价批准书》的;房地产主管部门不予发放《商品房预(销)售许可证》。
第十三条 经济适用住房实行成交价格备案制度,开发企业应按季度将经济适用住房销售的成交价格报同级物价部门和建设(房地产)主管部门备案。物价部门和建设(房地产)主管部门要对经济适用住房的成本和价格适时跟踪检查,定期统计分析,并向社会公布。
第十四条 对违反本办法的各种价格违法行为,由各级物价部门依照《中华人民共和国价格法》的有关规定处罚。
第十五条 各市县物价部门和建设(房地产)主管部门可根据本暂行办法制定具体实施办法,报省物价局和省建委备案。
第十六条 本暂行办法由省物价局负责解释。
第十七条 本暂行办法自一九九九年十月一日起施行。

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