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板式高层住宅﹕未来中国住宅的发展方向
 网友评论  [进入论坛]  时间:2007-12-02  作者:  来源:城市规划网
【导读】"轮回"是自然界亘古不变的法则,房地产业当然也逃不脱同样的历史发展规律。
       户户朝阳、通风良好的板式高层住宅备受人们青睐,已成为未来中国住宅的发展方向。 
   "轮回"是自然界亘古不变的法则,房地产业当然也逃不脱同样的历史发展规律。十多年前的北京,以"前三门"为代表的板式高层住宅和以方庄小区为代表的点式高层住宅这样两种建筑形式曾经引起了全国建筑学界的争鸣。受到当时社会、经济和板式高层住宅设计使用功能上的局限,点式高层成为北京最主要的建筑模式。但随着社会、经济的发展和福利分房制度的终结,人们对居住的要求越来越从去年下半年开始,北京住宅市场上陆续出现了嘉铭园、恋日家园和美丽园等板式小高层住宅小区,且都成为市场上的明星楼盘,得到了购房者的青睐。日前北京建筑学界的专家再次聚首,共同探讨了板式小高层和点式小高层建筑的优劣和发展方向,引起了业界人士的关注。 

  阿特金斯国际设计公司资深建筑师刘嘉峰曾主持过嘉铭园、东润风景和欧陆经典等住宅小区的规划设计,且以板式高层住宅为主,他对板式高层住宅有着更深层次的理解。 

  今天,我们一直在讨论板式小高层是不是适合北京。其实,北京从用地与其中心距离来讲,越中心的用地,地价越高,自然密度就非常高,容积率就越高;而越往外走,地价越便宜,对容积率的要求不那么多,自然会出现低层的、多层的房子。那么就需要找到一个比较平衡的地方,在什么样的位置上、在什么样的地价条件下或者是城市结构条件下,采用什么样的方式。那么,就嘉铭园这个项目来讲,正好是在四环外,又依靠亚运村很多现有的基础设施,从整个城市地价总情况来看,嘉铭园采用板式小高层是适合的。这种适合表现在三个方面:一是产品品质方面做成围合感式的板式小高层,提高了每一户的舒适度;二是价格适当,嘉铭园开盘时是5000元左右,而那些位于嘉铭园以南500米的项目已达到7000元~8000元,如此相比,嘉铭园性能价格比就很好了;三是从嘉铭园地段、价位和品质三者的结合上,一个产品本身能够赢得市场好评主要在于将地段、价位和品质三因素结合好。但是同样一个东西拿到 2公里以外的北苑去做,仍是同样的性能价格比,就未必适合。如果对住宅产业化能够有些影响的,应该是在城市某一环,如北4.5环、或是南面的3.5环这样一个范围之内,地价、交通、市场需求三者可以找到一个平衡点。就北京来讲,这一圈的方式可能对综合解决某一个市场需求的要求是很有好处的。有例子可以说明这点:北面有嘉铭园、东面有东润风景,南有恋日家园,都是小高层,这不仅仅是一个做法,而成为一个现象,就是跟交通、价位、品质三者结合得比较好、能够比较现实地满足市场的要求。 

  二是谈谈板式小高层目前存在的问题以及解决方案。关于板式小高层与塔式高层容积率问题。具体到做一个项目的时候需要因地制宜,因地价、地段、市场来变化。就北京的要求而言,塔式间距是1.1~1.2,板式是1.6~1.7,这是从日照和遮挡考虑。但这个问题放到整个北京的用地上来讲的话,北京的地价是全国最贵的,从土地是不可再生的资源角度来讲,应尽可能提高土地利用价值。但目前北京市做板式只能做12层、13层,总的来讲,没有最好地发挥土地的使用价值。板式对后面的房子有些影响,但如能保证做到1.6~1.7的间距问题也能解决。可是做塔式,尽管做到了1.2的间距,对后面房子的影响是随着太阳的移动呈一条线的形式。但是,这是以住在楼里的非朝南住户为代价得来的。但从整个市场来讲,塔式还是有缺陷的。另外,许许多多的点式布局或塔式布局以后,房子之间的间距都非常紧张,人感觉上楼与楼排在一起。在这种情况下,用板式即是在北京这样的规定了1.6~1.7的间距的情况下,建造13、14层高的板式,在尺度上还是比较好的,也比较容易做成有围合感的空间。人当然要考虑日照,另外也要考虑在建筑的围合感空间当中的感受,因为人不仅仅是要住在里面,还要感受到这个社区是我的一个家这样一个氛围。从这两个方面来看,如果大家都把日照均衡地看,不以塔楼部分住户的牺牲为代价地看,可能板式更人性化些。 
  如果单从发展商、单从市场来讲,塔楼未必是唯一的选择。另外,从设计角度看,应该是多种类型并存为好,但是北京面临的一个现实是约90%以上的房子都是塔楼,这里有容积率以及其他原因,如规范、规划局对板式的要求,但是我觉得现在还是应该提倡非塔楼的东西,板式小高层可能是其中的一种,仅仅以容积率来看;从对积压房的调查来看,积压最多的还是这种塔楼。其实开发商,作一梯10户的大塔楼,朝南的几户很快就买完、而北面的都买不掉,利润其实都沉淀在里面了,这对社会资源和土地资源来讲都是一种浪费。因此,从政府角度来讲应该是鼓励这种对土地、资金、贷款各方面使用率最高的产品,当然前提是符合市场。如果现在发展商做一个很全面的调查,按照某一个最终用户的要求来做房子,这不是不可能的。从产品的差异化来讲,北京确实已对塔楼很反感了,在这种情况下,仅仅是很粗的市场分析也告诉我们应该找一些能够解决塔楼问题的产品。板式小高层应该说是解决方案之一,目前还没有发展到代替塔楼的另外一种极端。 

  刘嘉峰:国际资深建筑师,曾就读于清华大学研究生院,毕业于加拿大皇后研究生院,获城市规划、发展硕士学位。现任英国阿特金斯国际有限公司资深建筑师,资深规划师。 
  原首都规划委员会总建筑师谢远骥曾经是北京城市规划和房地产业发展的主要领导者之一,他的看法似乎为这次研讨结果做出了总结:  

  住宅是满足整个社会需求的,住宅的类型绝不是单一的,而是丰富多彩的、多样的、适应不同地区不同人的需要。福利分房时代,人们满足于有个住的地方就行了,开发商也不愁卖,所以容积率比较高,最好的办法就是塔楼。塔楼用地少,也不照顾朝向,是档次非常低的房子。住宅是由于不同的社会背景不同的情况所造成的,明显地反映了当时的社会经济状况。小高层是现在比较时尚的一种住宅类型,其舒适度仅次于低层住宅。朝向好,通风好,可以做到一梯两户两部电梯,有的甚至可以做到一户占两层,如果一层面宽是5米多,两层则可以占到10米宽,是相当高级、相当奢侈的。这种房子在北京少则100万元,这一消费人群我认为不超过10%,但绝对数还是比较大的。我认为,板式小高层有市场是有其一定的经济和社会基础的。但是,小高层一梯两户配备一部甚至是两部电梯太浪费了。根据国家规定,一部电梯的费用是5万元,包括折旧、维修、运行、电费,则一部电梯的服务面积太少,运行费用高,摊入物业管理费中则相对较高。高收入的消费者可能对此不计较。所以说,在大户型中做一梯两户式的板式小高层是合适的。但对80%的消费者来说,则会暴露出社会矛盾:物业管理费用高,摊不起,将来会受到限制。所以,对此我们还要研究通廊式的住宅。过去的通廊式住宅有许多弊病,但随着住宅需求的变化,住宅设计水平的提高,我们应该研究适合广大群众的板式住宅。日本8、9层的住宅基本都是板式住宅,基本上不是单元式的,而是通廊式的、外通廊。美国也有,但都是小面积的。所以,小户型的板式住宅还应多加研究。 
  另外,板式小高层最好不要搞成大长板、很高的外形,即使是也要采取些手法,如扣些洞、断开一些、错开一些、使其不至于像城墙或是像屏风似的,对城市小气候造成不利影响。因此,我主张在北京应提倡短板住宅,40米左右,三个单元或两个单元的那种,可以做到18层、20层都行,这样就会发挥电梯的优越性。我认为,短板住宅是很好的发展方向,高度可以适当加高,效率更好地发挥。所以,小高层不能一概而论地说就是好,什么样的小高层比较适合,什么样的小高层应该怎么样对待,这样才能使我们的住宅建设不断地进步。 

  谢远骥高级建筑师(教授级),原北京市首都规划委员会副总工程师,现任建设部住宅产业化办公室专家组成员,中关村科技园建设公司特别顾问。其间主持并参加的项目多次获奖,在建筑学报等杂志发表许多文章。 

  专家论谈  
  早在此以前,我们曾做过一个比较,从容积率来看,一般塔楼可以做到2.8~3;板数可以做到2;多层可以做到1.2~1.0。从市场需求来看,小高层有它的优势:一是每户占的面宽比较大,进深较小,相对塔楼而言,通风、采光各方面条件比较好。二是从室内空间行为组织路线来看,大进深的塔楼或其它住宅,从单元门口到各个房间的路线比较长,而板楼是从中间进,两边相对近,因此使用系数相对提高了。三是从朝向来看,尤其在北京感觉很明显,一户可占到两、三个面宽,朝南的房间自然就多了。板式小高层存在的不足是:规划限高,而且很难突破,因此对开发商来说容积率受到了限制。另外,从消防和规范本身来讲,板楼一梯两户至少一部电梯,从投资和维护费用来讲成本比较高,从这个角度讲使用系数相对于塔楼低些。 

  刘晓钟毕业于哈尔滨建筑工程学院,北京市建筑设计研究院副总建筑师。完成了大量的工程设计和方案创作,在住宅设计、小区规划方面有一定的研究和实践,并多次获奖。 

  北京嘉铭园房地产开发有限公司副总经理王达明  

  板式小高层住宅的舒适性是显而易见的,在北京地区能够迅速引起关注是必然的。但其下一步的走势如何,还需进行探讨。应该看到,板式小高层住宅并不是北京的唯一选择,而是要适合不同的地点、不同的地价水平、特定的面积要求等。市场是多元化的,不存在解决所有问题的户型。板式住宅有它的特点,决定了其发展走势。 
  首先,并不是适合所有面积的户型。相对而言,面积较大的户型(如两室两厅超110平方米,三室两厅超过140平方米)采用这种形式更合理,从理论上讲,越是大户型越适合用板式小高层形式。对于今年不少热销的小户型来讲,一梯两户并不适合。如果解决小户型的需求,可采用一梯三户(或四户)的方式。 
  其二,当城市中心区拆迁成本较高时,板式小高层因容积率低,可能无法背负经济压力。旧城改建项目中广泛应用塔式高层住宅的方式,一时还难以完全被取代。 
  第三,目前规划政策方面,对板式住宅的高度限制,即不得高过14层的规定,并未放松,制约了板式住宅的推行和发展。应该呼吁尽量放松这方面的规划控制。 
  第四,板式住宅应有适当的进深,一般12米至14米的进深较为舒适,进深越大,舒适性越小。如果过长,必然出现住宅中部一个采光通风较差的区域,失去了板式楼的优势。 
  第五,宜进行较大社会的整体规划。如果社区规模过小,板楼自身均好性提高了,但可能带来的对其北侧的其它住房的遮挡问题更大,更易引起居民投诉。较大规模的开发中进行整体规划,可以尽量避免这种情况发生。 
  在上海等地,板式小高层住宅已占据了绝对的热销主力,并占据了市场大部分份额。在北京这种情况也可能发生,但需要市场进一步竞争与优化,需要发展商、消费者更加成熟。 
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