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城市住宅发展规划应控制面积标准
 网友评论  [进入论坛]  时间:2008-02-15  作者:  来源:城市规划网
【导读】来自全球1000个城市的市民和代表,100多个国家的政府官员和社会团体相聚在德国柏林,参加城市未来(21世纪城市)国际会议,通过了柏林宣言。

    2000年7月4日至6日,来自全球1000个城市的市民和代表,100多个国家的政府官员和社会团体相聚在德国柏林,参加城市未来(21世纪城市)国际会议,通过了柏林宣言。共同期望全球城市实现9个目标,其中之一就是提供适宜的住房,并保障其使用权。

    住宅建设和使用,是国计民生的大事,保障城市居民有经济、适用、舒适、整洁的住房,是每个城市住宅发展规划的重要内容。近年来,我国住宅建设取得举世瞩目的成就,商品住宅每年建设量上亿平方米,住宅建设总量多年来居世界首位。到2000年,我国城市人均住房建筑面积已由改革开放前的3.6平方米增加到约10平方米。许多城市初步实现居者有其屋的目标,体现了社会主义制度的优越性,为城市居民提供适宜的住房,并保障其使用权。

    然而,我们在大力进行住宅建设的同时,也面临着不少问题。其一,许多城市积极培育房地产市场,以促使住房产业成为国民经济的新增长点。但不少城市缺少城市住宅发展规划,盲目开发建设,过高的追求建设标准,居民适宜购买的住房套型偏少,而高标准、大面积的住房套型偏多,致使商品房空置积压过多,使房地产市场不甚景气。1997年,全国空置商品房面积曾达7038万平方米。目前,房地产市场经过供需调整后,市场状况才有所回升。其二,我国城市建设用地正急剧膨胀,在二十世纪的九十年代与八十年代相比,城市建设用地总量增加了近三倍,国家在修改土地管理法中强调严格限制农田地转为建设用地,控制建设用地总量。许多城市用地已采取综合开发,配套实施,对用地采取评估拍卖形式,进一步规范房地产市场。

    “十五”期间,对我国城市住宅消费潜在需求国家计委的专家作了研究预测,随着城市化进程的加快,2001~2010年期间,我国城镇居民共需住宅建筑面积约62.16亿平方米,平均每年约为6.22亿平方米。因此,不少城市应清醒地认识到,必须制订科学、合理的城市住宅发展规划,一方面加强旧城区的住宅更新改造,一方面控制建设面积标准,综合开发住宅新区,节约土地资源。

    在计划经济年代,我国城市居民住宅建设由国家制定的“国标”控制,1981年颁布的 “国家住宅设计标准”是根据城市居民职级职称的不同分为四类,每套住宅建筑面积分别为42~45平方米,45~50平方米,60~70平方米,80~90平方米,平均每套住宅建筑面积为50平方米。到1990年,建设部和国家计委还重申了控制在上述标准。但近年来,我国经济发展迅速,人民生活水平有了很大提高,对住宅需求已从“住得下”的基本要求,提高到住宅具有舒适感、安全感、归属感等。适当提高房均住宅面积标准是城市社会发展的必然趋势和现实要求。然而,随着住房制度改革、住宅商品化的进展,近些年对住宅面积标准失去控制,任由开发商去“市场调节”,而盲目贪大求洋地建高档住宅、花园别墅,致使处于中下等经济收入水平的城市广大居民是买不起,也没有必要买。开发商竞相建设大面积,高标准住宅的做法,使城市住宅建设步入误区,导致房地产市场的非理性状况。

    必须指出,房均住宅面积标准的提高不应是盲目、无限制的,它是受到我国土地资源状况和经济发展水平的制约,与我国城市居住水平现状,家庭人口构成,居民购房能力,居住生活行为需求,以及住房市场的需求密切相关。因此,控制住宅建设标准,规划提供适宜市民居住的商品房,是当前必须重视的研究课题。首先,我国的土地资源条件是我们确定住宅标准的重要制约条件和前提;其次,经济能力决定投入住宅建设的能力和居民消费的能力,从而影响到居住面积标准;第三,居住水平的提高是一个循序渐进的过程;第四,从我国城市的家庭人口构成上,近些年趋于小型化,房均人口明显下降;第五,从市场需求来看,大部分购房者需求面积适当的住宅,以60~90平方米的住宅即经济适用房为热卖点。建设部刘志峰副部长指出经济适用房应做到三个控制,即控制供应对象为中低收入居民家庭,控制建设标准和购买标准,控制销售价格,确保政府优惠政策真正落实到中低收入居民家庭。

    综上分析可见,我国城市住宅的房均面积需要提高,但应控制在平均80平方米左右为宜,以二房一厅和三房一厅(或小三房二厅)房型为主,鼓励一房一厅与二房二厅的可分可合设计,政府在城市住宅发展规划编制中要维护土地使用的社会公平,通过立法和经济手段,限制住房的过度消费,对超标准过多的住宅建设与住房消费应征收土地和住房消费税,只有这样才能符合我国国情,合理开发资源,有效控制住房建设面积标准。

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