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新一代的住宅设计
 网友评论  [进入论坛]  时间:2008-10-16  作者:  来源:城市规划网
【导读】 中国最大的几个城市,包括北京、上海、广州、天津、重庆。北京的人均可支配收入都是排在前面的,如果你看过其他地方,北京比其他的地方它的销售总额是上海的一半都还不够,但是汽车的人均拥有量差不多却是全国最高的,它有一个销售面积,是比竣工面积还要大的,所以这次政府的宏观调控下来北京楼的成交量都没有很大的下跌。
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      中国最大的几个城市,包括北京、上海、广州、天津、重庆。北京的人均可支配收入都是排在前面的,如果你看过其他地方,北京比其他的地方它的销售总额是上海的一半都还不够,但是汽车的人均拥有量差不多却是全国最高的,它有一个销售面积,是比竣工面积还要大的,所以这次政府的宏观调控下来北京楼的成交量都没有很大的下跌。

  最近讲一讲北京房地产的趋势,现在有国家不断的宏观调控的新措施,但是影响都不是这么大。我们作为新住宅的设计它着重的目的是什么呢?我觉得有主要两个目的。

  第一个目的,就是怎么样能够创造出真正人性化的居住小区,令人一些能够住在里面,更加觉得舒适,方便。无论是量化,还是非量化元素里面。都能从生活上,视觉上得到最高的享受。梦想未来的一天都是很优美的。

  真正人性化的居住小区是以环境做骨干,就不是好象传统的设计道路做骨干,人的追求是多方面的,他要追求享受,追求自豪感,三重洗礼,就是带来给住户很自豪的感觉对重要的方法,是一个很切实的方法,就是说我们入口的时候,第一要穿过一个入口的洗礼大堂,第二重进入大厅,第三经过一个六七米的住宅大堂。这个都是我们公司做出来的实景来的。

  另外人还追求归属感,怎么样在小区里面创造归属感的气氛,通过五合一就可以创造一些很人类精神和归属感的感觉,人性化的小区在视觉上,在细部上,都要满足人对美的追求。

  产业化是可以提升住宅产品的质量,或者是工厂化的制作,现在有一些大的开发商已经将工厂化的构建升级到20%,设计新一代住宅小区的第二个目标就是说怎么样令土地最大化,怎么样令产品的价值和利润最大化,具体怎么样实施呢?

  其中一个方法就是采取三个最的原则,就是说让最好的景观给最多的户数享受,让最好的景观给最大的户型和最大的销售面积去享用。根据这三个最的原则,就可以将整个住宅产品它的销售价值最大化。

  价值最大化第二个考虑点,就是我们要从多角度考虑设计和规划,从项目来讲,怎么样在周边环境,城市关系突出它的标志性,从住户的角度怎么样从大到小考虑到每一个住户,还有从小区里面的经营者需求,从房地产商的角度,怎么样考虑不单只是他们销售价值的最大化,产品整个设计过程怎么样符合真正的经济效益,将来入住了以后在规划阶段还要考虑到将来物业管理,保安维修的问题。

  商业化的最大化其中有一点,就是所谓三个不同,传统以道路做骨干的规划,我们是以环境做骨干来代替它,我们是最高的楼层,不是最低的楼层,不同于传统的做法,传统的做法将低楼层摆在最好的景观,商铺价值最大化,可以摆在一些好位置的窄街上面,不同于传统,将好的位置组织在扩街上面。

  商品价值最大化就要注重细部设计,每一个细节都要考虑,包括八喉,八口,八箱,其实大家很清楚什么叫八喉,怎么把八口,八箱,放在一些不起眼的地方,令它看起来无论室内室外非常整洁,非常美观。

  新一代的住宅当然要考虑新的居住文化,包括新汽车文化,一方面可以做到车车到户,另外一方面可以将汽车将道路做到半隐性,令汽车的噪音和污染降到最低,新健康文化怎么样在小区里面无论是在硬件和软件方面做到真正的健康小区。

  我们公司曾经做过一些科研,就是有16个量化的指标,包括空气的质量,水筒噪音,垃圾的处理,采光的要求,自来水和排污,怎么样利用这些量化的设计原则,怎么样去种一些健康的树种,可以吸如一些炭气,多吸一些氧气,怎么样让小区比他周边的环境更加健康,欣赏是文化。我们现在不是整天谈会所的设施,不单看房的开间,可以做到真正在视觉上面令大家觉得美和豪华。

  包括特高的电梯大堂,特高的电梯轿箱,电梯的独立大堂,厨房的独立出入口。三方面的储物室,虽然说麻雀虽小,五脏具全,真正的空间花园最高的有六米高。

  新居住文化还有一点就是讲究品位,讲究艺术。下面就是我们公司曾经做过的一些新一代的住宅介绍。

  首先就是在成都的金林半岛,这个是别墅和多层的混合体,它是在成都的杜甫草堂旁边,它的售价比旁边的小区贵出来很多。

  新一代住宅小区销售有一个特色,同一个地点,同一个大小的房型,做的好和做的不好它的价格差异性由以前的5%到10%,可以拉开到现在的30%到50%,所以一些好的产品和一些好的设计,它的销售价格差异性会越来越大的,在成熟的城市都是一样,好象新加坡,伦敦。

  人车分流,停车位的考虑,景观的考虑,这个项目有一个很大的特色用一些现代富有时代感的手法,用现代的材料,用现代的构建,来表露中国传统民居的精神,用一些净化的手法将江南民居,用最现代的手法重演出来。这是原来的透视图。房型图,这是外形透视图。

  新一代的住宅设计不但利用图纸作为设计工具,更加重要的是我们要有大比例的工作模型,利用大笔力的工作模型修改,优化升华,设计之后才开始做扩出,才开始做施工图。

  这个就是我们设计的过程,一个模型可以修改四五次,然后才开始做扩出和施工图,这样就成精施工图,它的把握会做一些。在施工的过程,在定量的过程,是非常注重材料的选择,不但只是材料的大小和颜色,材料的质感,它的收边收口,阳光的折射,有好的质感的材料,可以令那个产品更加高贵,更加能够卖钱。

  这是会所的设计,都是经过工作模型不断去优化和升华,才做施工图,大家可以对比一些,一些是完成的成品,以前是工作的模型,完成的产品,入口会所的大堂全部都是实景,在施工过程的管理不单只是监理公司的管理,更加加强了工地的美观管理,怎么样可以除18害,怎么样做三次样板,三次样板的重要性,三次样板的实施性,三次样板的及时性,是优质产品的必经过程。这是现场建好以后的照片。这个项目在成都来讲是天价,现在全国各地的房地产商,甚至海外的房地产商都要组团到这里来参观,它的售价比旁边同期楼盘的售价高出了很多很多。

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