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北京房价暴涨,什么样的长效机制才能实现“房子不是用来炒的”?
 网友评论  [进入论坛]  时间:2017-03-24  作者:  来源:城市规划网
【导读】2016年12月14-16日召开的中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视。会议公告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落

2016年12月14-16日召开的中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视。会议公告指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。12月21日中央财经领导小组会议再次指出,规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫,是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。

中央的这两次最新重要会议对当前我国房地产市场的判断非常准确,对住房的定位也十分清楚,指出了必须以突出住房的居住属性为“牛鼻子”来设计房地产市场长效机制,住房制度的最终目标是要让全体人民住有所居。在中央对住房进行准确定位之后,如何落实“让房子不是用来炒的”就成为当前经济工作中具有高度紧迫性的重要内容。然而,要在政策实践中科学有效地落实“房子是用来住的、不是用来炒的”,又需要对这个命题有全面完整和准确的认识。

如何从理论上理解“房子是用来住的、不是用来炒的”

笔者对如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”有以下理论认识:

首先,“房子是用来住的、不是用来炒的”并不是反对住房具有投资功能。这句话强调的是,住房的投资功能必须建立在服从和有利于发挥住房的居住功能为前提。笔者认为,中央并没有否定住房的投资属性。只要是市场经济,住房就天然同时具有居住和投资双重属性,这点是无法抹灭的。如果完全抹灭住房的投资属性,市场经济条件下,会导致住房供给短缺,增加实现让全体人民住有所居的困难,也不利于增加居民财产性收入,难以实现十八大五中全会及十三五规划所提出的到2020年全国居民人均收入较2010年翻一番和实现全面小康的庄严承诺。然而,住房的投资功能并不是无限制的,是必须以有利于住房居住功能发挥为前提,那些不是建立在居住功能基础之上或妨碍住房居住功能发挥的投资功能,是要禁止和反对,这部分就是投机炒作。“房子是用来住的、不是用来炒的”,表明了中央对住房投机炒作坚决反对的坚定态度。

其次,住房投资与住房投机炒作最本质的区别在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”,就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么?这个理解直接关系在政策实践中如何把握好两者的界限,从而实现在对住房投机炒作的精确打击的同时又保护好住房市场的生命力。从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发,笔者的理解是,投资行为是遵循和服从价值规律,去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值,投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律,并不在乎这个商品内在的使用价值是多少,而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是,具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行动,让商品的交易价值远远背离其内在使用价值,从而从中谋取暴利。就像普通的买股票是一种投资,但是用做庄方式串谋、利用信息不对称的市场局限肆意做多或做空股票价格那就是一种投机炒作。在住房问题上也是一样的。如果只是买住房,然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥,业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨,从而获取合理回报,这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租,刻意制造市场短缺,让市场接受到错误信号认为这个市场一直还是供不应求,有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸于行动了,那么这就是投机炒作了。那些大量买房又大量囤房大量空置,还在市场上煽风点火制造恐慌心理,有明显主观恶意以一己之力去影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的,就更加明显是投机炒作行为了。后面这两个都是政策要坚决遏制打击和乃至禁止的。

第三,住房投机炒作存在天然土壤,完全根除炒房很困难,需要艰苦努力和周密的制度设计。中央在经济工作会议上强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,已经说明了这个问题的复杂性和艰巨性,不能指望解决这个问题一蹴而就。住房市场具有许多天然的市场局限性,如住房供给弹性小和周期长、住房具有很强的异质性、供需双方之间有严重的信息不对称等,导致住房市场上的价格操纵行为存在天然土壤。在我国,由于城市土地是政府单边垄断,土地供给的计划性很强,大大滞后于住房市场的瞬息万变,很容易给住房投机炒作带来空间。再加上不少地方政府对房地产市场和土地财政的高度依赖性,更加让住房投机炒作有机可乘,进而肆意妄为。

第四,要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”,不仅要能在市场管理中精确打击、更要建立机制在事前有效防范住房市场上的价格操纵炒作行为。是否存在主观的意图操纵炒作商品交易价格的行为,是区分投资和炒作的一个重要分水岭。住房市场本身应该是高度竞争性的,消费者之间是价格的接受者,但投机炒作者却意图成为价格的操纵者,从此来牟利。价格操纵行为影响消费者的判断,造成价格信号混乱,对市场价格机制具有很大的破坏力,在市场经济国家都是要被严厉打击。住房市场的价格操纵行为对金融安全的冲击效应很大,也极诱发社会不稳定,需要坚决打击遏制和有效事前防范。然而,住房市场上的价格操纵行为,不仅来自个体炒房者和炒房团,也来自开发商、房地产中介、房地产信贷融资者等利益相关者,甚至一些地方政府,产业链的每一处环节都有可能。打击遏制住房市场上的价格操纵行为,仅仅强化需求侧的市场管理是远远不够的。要有效事前防范住房投机炒作,关键在供给侧。需要从深化住房领域供给侧结构性改革入手,消除住房投机炒作的空间,才能渐进建成既能抑制房地产泡沫、又能防止出现大起大落的长远制度安排。

如何在实践上落实“房子是用来住的、不是用来炒的”

根据要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”要从需求侧和供给侧双管齐下、供给侧是关键的理解,笔者提出以下具体建议:

首先,加强需求侧管理,引导对住房的合理消费观和投资观,精确打击住房投机炒作行为。具体而言,就是首先绝对禁止个人一次性大量购房。“房子是用来住的”,一次性大量购房显然违背这个原则。热点一线城市的限购令短期内仍需要坚持,其他城市也要有购房数量的一定限制。这方面现实中有不少案例。如“温州炒房团”、“山西炒房团”都曾经名噪一时。近期媒体曝光成都有炒房者一次性购房60套,也明显涉嫌哄抬房价、扰乱市场秩序,需要第一时间就责令购房合同无效和严肃处理。即使以公司名义大批量购房,也要严格限定只能用于解决内部职工住房问题并且是出租形式,对于购房理由弄虚作假的,一旦发现也可以责令购房合同无效;其次,如果发现一些个人近期大量短线操作住房买卖、快进快出、交易十分频繁的,不仅要很快提高其再次购房的贷款门槛和过户审查门槛,也要给予警告乃至阶段性禁止入市资格。包括通过假离婚假结婚等办法规避限购的,也是属于扰乱市场秩序的,应及时给予纠正对策,比如离婚后要经过一定缓冲期后才能新购房;第三,加快全国联网,查实每个人名下拥有的住房,或者至少通过银行联网系统了解一个人曾经贷款买过多少套房,一旦一个人或单位拥有住房或曾经贷款买房超过了一定的合理拥有的数目,比如5套,并且当前名下住房多数处于空置状态,那么就要建立档案重点关注,必要时候采取有效对策。

第二,加强市场管理,促进市场信息公开透明,坚决打击开发商和中介的价格操纵行为。住房市场天然存在严重信息不对称,开发商和中介的价格操纵行为往往由于难以认定而屡禁不止、手段层出不穷,刻意推动消费者恐慌性和非理性购房,引发市场大起大落。政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者举报,另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设,善于利用权威部门和专家人士发声来引导和稳定市场情绪。住房市场上的需求引导是一门大学问,但政府应该学会这门学问。

第三,只有从推进住房供应体系的结构性改革着手,才能标本兼治地建立起房地产长效机制。建立“房子不是用来炒的”长效机制既要“盘活存量”,也要“用好增量”。住房供给侧的增量改革和存量改革,两手都要抓,两手都要硬。

在增量方面,可以在土地出让环节就要求房地产开发企业自持部分或全部商品住房以用于对外出租,一定期间或终身不得销售。目前国内一些城市如北京和上海,已经在尝试土地出让时候要求开发商自持部分甚至百分百的住房。这个模式要及时总结优缺点,确定合适方式和比重,尽快形成一种新型的住房供应体系。尽管对这个新模式有很多争议,但笔者认为这是有益的探索尝试。有担心这样会减少市场上可售新建商品住房的实际供应,加大热点城市一手房市场的供需不平衡。但需要看到,房价高涨和市场迷漫投机气氛时候,市场上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤积空置纯粹作为投资品而空置,很难说真正有多少新建住房实际投入到居住供应中。新的模式下,开发商有很大的资金回笼压力,不敢囤积空置住房,实际投入到市场上的住房供给反而可能更多。新的模式有价值之处在于尽可能去除了其投资属性,回归了住房的居住功能。这个做法的关键在于限制住房的转让,类似于一种长租房或永租房的形式,投资功能大大弱化,更别说投机,只能用来居住,从而釜底抽薪,基本杜绝了“炒房”的可能。新的土地出让模式还有利于降温土地市场,从而间接冷却住房市场。在过去的一轮房价暴涨时期,一些热点城市的土地供应不足,房地产企业却资金宽裕,导致地王频出,是住房市场投机炒作泛滥的导火索。而通过“限房价”、“竞地价”、“竞自持率”和“竞配建”等措施,使得房地产开发企业在拿地时就要格外慎重考虑,一定程度上遏制了其投机的目的,从而让土地市场降温。企业在这样约束下拿的地,会更加细致考虑其回笼资金的难度,减少毛坯房、增加装修房,加大对项目运营环节的重视,尽力满足不同层次自住的住房需求,为市场提供长期、稳定的自住房源。另一方面,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,本身也是深化住房制度改革的重要内容,更是实现全体人民住有所居目标的重要途径。销售与持有共进,开发与运营并举,能够使得市场供应主体充分发育、加快转型,有利于促进房地产市场平稳健康发展。就新模式下开发商资金压力而言,笔者认为不必过于担心,要相信市场的生命力。长租房或永租房市场的稳定出现,正是千呼万唤始出来的房地产投资信托基金(REITS)大显身手的时候了。房地产投资信托基金(REITS)的大发展,不仅是分解房地产市场对金融体系压力的必要机制,也是扩大居民投资渠道、增加普通老百姓分享城市增值的机会。

从北京市的试点情况来看,11月首批4宗“限房价、竞地价”的地块成交结果均为开发商自持100%的商品住房,楼面地价最高不超过3.6万元/平方米。随着试点地块的成交以及后期政府部门对自持商品住房的专门管理,自持模式给租房市场提供了更多有效、高质量的供给,带来了居住条件的改善。另外,大量房源的增加,有望平抑住房租金,租房者的选择更加丰富多样,“购租并举”的住房市场已初现雏形。还有,试点成交地价的结果将土地价格稳定在合理区间内,对区域房价的未来预期和走势有一定的引导作用,有助于抑制房地产泡沫,使得市场预期回归平稳和理性。

在存量方面,可以借鉴国际经验征收空置税来打击炒房行为。购买住房而不居住不仅是投机炒作,而且也是巨大的资源浪费。国外一般会采用征税的手段来约束房地产市场的炒作,住房空置税就是其中一种。通常情况下,所谓“住房空置”就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。对住房征收空置税,可以把空置的存量住房逼入市场,有效增加住房供给。如在法国的一些城市中,居民必须出租自己不住的剩余住房,否则就要缴纳房屋空置税。房屋空置的第一年,空置税为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。加拿大温哥华市也考虑将对本市的空置房屋,征收最高2%的空置税。相对于落地难度大、存在广泛争议的对存量房按照其价值普遍征收的房产税,空置税的落地难度较小,更容易被广泛接受,税基更加明确和具体,计税方案设计相对比较容易,对“炒房”的打击更大。而且,政府既可以向有囤房行为的房地产开发企业征收增量空置税,也可以对拥有多套住房的居民征收存量空置税。既可以遏制部分开发商捂盘惜售、待价而沽的行为,又可以挤出空置的住房进入销售和租赁市场,对于抑制房价和租金过快上涨,解决部分家庭的正常居住需求有着重要的积极作用。包括公租房等保障性住房有空置不住,也可以征收空置税或要求租赁者退出,如澳大利亚新南威尔士州政府就征收每周至少20澳元的公租房“空置税”,香港公屋也经常查验入住情况,以提高公租房的使用效率。征收空置税的关键问题在于如何准确界定住房是否属于空置的情况,事实上,可以仿照其他国家的做法,根据水、电、气、暖的使用情况来判断,如实际使用量为理论应用量的四分之一或五分之一即可认定为空置房。当然,空置税的征收方案还需要进一步设计,相关法律法规也需要及时跟进,具体可以研究制定不同地区试征房屋空置税的规则和标准,并考虑相应的配套措施政策,如确定房屋空置的用电量、用水量等衡量指标,空置税征税的范围、程序、步骤及内容,征税的税基和税率等。另外还可以奖励民众举报空置房。

加大住房保障的托底作用,让人不着急抢房,炒房就会成为无根之萍。政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来,转变公共住房保障方式,创新“托底”机制,加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化,完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。动员社会力量,鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,加强公共住房专业化、社会化与企业化管理,提高公租房运营保障能力。逐步放宽住房保障准入标准,主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体,提供有限产权的自住型住房,可租可售,释放真正的刚需。严格限制公共住房的转租或转让的期限和条件,最大限度地杜绝保障对象牟利的可能,节约监管的社会成本,保证公共住房的居住保障属性。用好商品住房和保障住房“两个抓手”,逐步形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,加快住房租赁法规制度建设,扶持机构化、规模化租赁企业发展,开创市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房市场新局面。

总结

事实上,政府制定住房政策的根本出发点并非房价本身,而是最大化地满足人民合理的住房需求,房价只是实现这个目标的中介过程。然而,我国城市住房问题的根本症结,恰恰就是住房供应体系出了问题,供应品种单一,供应结构不合理,无法适应人民群众丰富的差异化住房需求,所有住房需求都集中在商品产权房市场上,很容易引发炒作投机。因此,要想正真解决城市住房问题,特别是投机性“炒房”现象,仅靠“限购”和“限贷”是不够的。说到底,供给侧结构性改革的最终目的是满足多样性住房需求,主攻方向是提高住房供给的多层次多元化。只有从供给侧出发,有效调动市场机制和政府保障两只手,增加租赁房供给尤其长租房,通过空置税打击囤房,沿着这条主线,才能贯彻落实好中央经济工作会议的精神。但还是要强调,打击炒房要通过加快立法或发布房地产市场规范条例,要通过规范的法律规章制度,有法可依、依法治国地来遏制这些行为。

另外,我国住房市场区域分化加快,各地要有不同的政策,不能照搬。大城市房价高的压力,与区域发展不平衡有很大关系。一个城市内部的房价也往往有很大差异,与公共服务配置尤其学区房的分布直接有关。解决房价问题和从根本上消除炒房,还需要靠努力推进公共服务的区域与空间均等化。

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